「オープンチャット」不動産業界の最新ニュースを配信!

都市計画法とは?わかりやすく徹底解説してみた

宅建勉強中
宅建勉強中

都市計画ってなに?用語が難しくてよく分からない・・・

OTOMO
OTOMO

都市計画を簡単にいうと、良いまちづくりを行うための計画です。

わたしたちが普段暮らしている街中は、道路が整備され、公園もあり、水道も通っています。

よほどのことがない限り、明日いきなり隣地に大きな工場が立つこともないでしょう。

それは、都市計画によって、住宅専用のエリアには工場は建てられませんよ。自然は守ってくださいね。ここに建物を建てないでくださいね。などといった規制に沿ってまちづくりが進められているからです。

宅建勉強中
宅建勉強中

みんなが「過ごしやすいまちを作るための決めごと」をしているのが都市計画なんだね!

OTOMO
OTOMO

そうですね!そして、都市計画の内容を定めているのが、都市計画法とよばれる法律です。

都市計画は、難しい用語が多いので、まず都市計画法のなりたちを知っておくと理解が深まります。

ここでは、都市計画法と、都市計画とは何をするものなのか?について解説していきます。

OTOMO
OTOMO

不動産業界で働きながら、不動産専門ブログを運営しているOTOMO(@zebrakun24)が解説します!独学で宅建合格済です。

この記事でわかること
  • 都市計画法とは何か?がわかる
  • 都市計画とは何をするものなのか?がわかる
  • 都市計画のイメージが掴める
宅建の人気講座

14万人が利用中!TVCM放映中のオンライン資格講座!低価格受講を実現
>>スタディング 宅建士講座


アガルートのオンライン講座
>>宅建士講座・ゼロから始めて1年合格!

都市計画法とはなにか?

都市計画法は、1968年(昭和43年)に制定されました。

まずは、都市計画法に定められている条文を見てみましょう。

この法律は、都市計画の内容及びその決定手続、都市計画制限、都市計画事業その他都市計画に関し必要な事項を定めることにより、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もつて国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的とする。

昭和四十三年法律第百号 都市計画法 第1章 目的
宅建勉強中
宅建勉強中

全くわからない・・・

まず、言葉では全くイメージがつかめないと思うので、この法律が生まれた背景を解説します。

都市計画法の背景

都市計画法の歴史

実は、この1969年(昭和43年)に制定された都市計画法ですが、旧法は1919年(大正8年)に定められていました。

もともと旧法における都市計画は、「交通、衛生、保安、防空、経済等に関し永久に公共の安寧を維持し又は福利を増進するための重要施設の計画」とされており、主に施設の計画がメインだったのです。

しかし、戦災からの復興を経て、高度経済成長における無秩序(むちつじょ)な市街化が、都市の環境悪化や公共施設整備への悪影響をもたらしました。

そのような背景から、市街地拡大に対応し、土地利用コントロールと施設整備を一体に進めるために新都市計画法が1969年(昭和43年)に制定されたのです。

都市計画手続きの決定とは?

他にも、この計画の手続きは、以前、都市計画地方委員会の議を経て内務大臣が決定していましたが、公告・縦覧等の住民参加手続を経て都道府県・市町村等が決定するようになりました。これによって、地方の権限の拡大・住民参加の拡大を図りました。

OTOMO
OTOMO

昔は内務大臣が定めていたものが、都道府県・市町村等が決定する流れになりました。

都市計画の重要性

日本の国土は、37万8000k㎡です。そのほとんどが森林と農地で、国土の面積の約85%が占めています。

宅地になっているのは、国土全体の約6%

この限られた土地は、都市や生活の基盤になってくる貴重な資源です。いかに計画的に活用していくかがまちづくりのカギとなります。

日本の面積(国土面積)

土地面積(k㎡)
農地440,000
森林2,503,000
原野等3,500
水面・河 川・水路13,500
道路14,100
宅地19,700
国土の利用区分面積をもとにOTOMO作成
宅建勉強中
宅建勉強中

日本は国土が限られているから、そのためにも都市計画で計画的に都市をつくっていくことが大切なんだね!

OTOMO
OTOMO

そうです。ちなみに、日本に近い面積の国は、ドイツ(約35万7千k㎡)やイタリア(約30万1.3千k㎡)などがあります。

都市計画について

都市計画とはその名の通り「計画」をたてるものです。都市計画法では、都市計画は下記にように定められています。

都市計画は、農林漁業との健全な調和を図りつつ、健康で文化的な都市生活及び機能的な都市活動を確保すべきこと並びにこのためには適正な制限のもとに土地の合理的な利用が図られるべきことを基本理念として定めるものとする。

都市計画の基本理念 第二条
宅建勉強中
宅建勉強中

うーん、、よくわからん・・・

こちらも言葉だけみると、とても難しく感じますが、要は、農林漁業を残しながら、合理的に土地利用をしていきましょう、ということです。

都市計画の内容

都市計画を大きく4つに分けると下記のような内容になります。

  1. 都市計画に関する基本的な方針に関するもの
  2. 土地利用に関するもの
  3. 都市施設の整備に関するもの
  4. 市街地開発事業に関するもの
OTOMO
OTOMO

わかりやすく言い換えてみます。

  1. まちづくりをする場所を決める
  2. その場所が決まったら、具体的なルールを作る
  3. 道路・公園・下水道を整備する
  4. バラバラに建っている建物を整備して再開発する

これらを行うのが都市計画です。そして、この計画をわかりやすく図で示したものが、都市計画図(としけいかくず)です。

都市計画図

こちらは、大阪市中央区の都市計画図です。建物の使い方や土地の使い方のルールが分かりやすく表現されており、色や線の種類でルールが表されています。上の図の一部分を拡大してみると、細かく色分けがされており、さまざまな文字や線が書かれていることがわかりますね。

マップナビ大阪検索(2021.04.24時点)
OTOMO
OTOMO

それでは、この都市計画図がどのように決められるのかを見ていきましょう!

都市計画区域を決める

都市計画を行う際に、まずしなければならないこと。

それは、場所を指定することです。

このまちづくりを行なっていく場所を都市計画区域といいます。

そして、この都市計画区域は、市の境や、県の境と無関係に指定ができます。

すなわち、2つの県にまたがって指定されることもあります。

1つの都道府県に指定する場合は、都道府県が、2つの都道府県にまたがって指定する場合は、国土交通大臣が指定します。

宅建勉強中
宅建勉強中

都市計画区域に指定されない場所はどうなるの?

その場合は、その場所はまちづくりをしない場所と位置付けられます。これを都市計画区域外といいます。

都市計画区域の「外」ですね。

過去には、この地域で大規模開発や高速道路のインターチェンジなどが設立されました。

しかし、まちづくりをしない場所ですから、本来好ましくない状況です。

そこで、区域外の場所で勝手に開発をされないように規制をかけることを目的とした準都市計画区域(じゅんとしけいかくくいき)が指定できるようになりました。

分類のイメージ

OTOMO
OTOMO

準都市計画は、都道府県が決定します。

そして、都市計画区域が決まったら、その区域でなにをするのか?を決めていかねければなりません。

その具体的なプランを都市計画といい、そのプランをマスタープラン(都市計画区域の整備、開発及び保全の方針)といいます。

都市計画区域を線引きする

都市計画区域が決まったら、その区域を線引きしていきます。

市街化区域の線引きをする

まちづくりといえども、全ての場所で建物をたて放題にすると、大変なことになってしまいます。

そこで、都市計画区域の中をさらに線引きしていきます。

この区域の中を3つの区域に線引きしていきます。

市街化区域:すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域
市街化調整区域:市街化を抑制すべき区域
非線引区域:なにも定めないところ

また、この区域区分は必ず定めなければならないものではありません。

例外として、大きい都市は定めなければなりませんが、人口50万人未満のものについては、区域区分を定めななくても良いことになっています。

法第七条第一項第二号の大都市に係る都市計画区域として政令で定めるものは、地方自治法(昭和二十二年法律第六十七号)第二百五十二条の十九第一項の指定都市(以下単に「指定都市」という。)の区域の全部又は一部を含む都市計画区域(指定都市の区域の一部を含む都市計画区域にあつては、その区域内の人口が五十万未満であるものを除く。)とする。

都市計画法施行令 第3条

まとめると、日本の国土は5つの区域に分けることができます。

日本にある5つの区域
  • 市街化区域
  • 市街化調整区域
  • 非線引区域
  • 準都市計画区域
  • 都市計画区域外

図解します。

地域地区を決める

上記で線引きはできましたが、まだまだざっくりしています。そこで、より具体的にどのような地区にしていくかの計画が必要です。

そうして定めるプランを地域地区(ちいきちく)といいます。

地域地区は21種類あり、そのうちのひとつが用途地域(ようとちいき)になります。

地域地区の基本となるのが用途地域です。そして、小さなまちづくりとした地区計画(ちくけいかく)があります。

地域地区とは

下記の21種類があります。

数も多く用語も複雑ですが、用途地域とは地域地区の21種類あるうちの1つなんだな、と覚えておきましょう。

No地域地区の名称
1用途地域
2特別用途地区
3特定用途制限地域
4特例容積率適用地区
5高層住居誘導地区
6高度地区または高度利用地区
7特定街区
8都市再生特別措置法による都市再生特別地区、居住調整地域または特定用途誘導地区
9防火地域または準防火地域
10密集市街地整備法による特定防災街区整備地区
11景観法による景観地区
12風致地区
13駐車場法による駐車場整備地区
14臨港地区
15古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法による歴史的風土特別保存地区
16明日香村における歴史的風土の保存および生活環境の整備等に関する特別措置法による第一種歴史的風土保存地区または第二種歴史的風土保存地区
17都市緑地法による緑地保全地域、特別緑地保全地区または緑化地域
18流通業務市街地の整備に関する法律による流通業務地区
19生産緑地法による生産緑地地区
20文化財保護法による伝統的建造物群保存地区
21特定空港周辺航空機騒音対策特別措置法による航空機騒音障害防止地区または航空機騒音障害防止特別地区

用途地域を定める

用途地域は全部で13種類あります。主に住居系・商業系・工業系があります。

それぞれに建てていい建物が決まっています。この指定をすることで、のどかな分譲住宅街にいきなり大きな工場がたつなどのリスクもなくなります。

先ほど見た、大阪市の都市計画図でも用途地域が色分けされていましたね。

用途地域のイメージ

OTOMO
OTOMO

自分の住んでいるエリアで「●●市 用途地域」とネット検索すると、ネットで調べられる場合があります。

宅建勉強中
宅建勉強中

私が住んでいるところは、大阪の難波の法善寺の近くです!

大阪難波 法善寺横丁(商業地域)

それでは、用途地域の一覧を見てみましょう。

地域内容
第一種低層住居専用地域一戸建がたちならぶ閑静な住宅地です。
第二種低層住居専用地域第一種低層住居地域と似ていますが、喫茶店やコンビニなども営業できます。
田園住居専用地域低層住居地域と農地が混合したエリアです。農産物直売所なども営業可能です。
第一種中高層住居地域中高層のマンション、小店舗があるエリアです。
第二種中高層住居地域比較的大きな中高層マンション、やや大きめの店舗や事務所が存在する住宅地です。
第一種住居地域戸建住宅と中高層マンション、大きな店舗やホテルが混在します。
第二種住居地域パチンコ屋、麻雀屋や大規模事務所、ホテルが混在します。
準住居地域大きな道路沿いの地域です。大きな駐車場やスーパー、車のディーラーなどと住居が調和して存在します。
近隣商業地域住宅が近い、日用品などが買える商店街のことです。
商業地域デパートやオフィスビルなどが立ち並ぶ繁華街です。
準工業地域あらゆる種類の建物があります。危険な工場は建てられません。
工業地域工場、住宅・店舗が存在する工業地域です。
工業専用地域工場ばかりが立ち並んでいる工業地帯です。
OTOMO
OTOMO

例えば、工業専用地域とは、下記のような工場ばかりが並んでいるエリアです。

工業専用地域のイメージ

そして用途地域は、市街化区域には必ず定めます。市街化調整区域には原則として定めません。

区域区分が定められていない場所や準都市計画区域内でも用途地域は定めることができます。

  • 市街化区域:必ず定める
  • 市街化調整区域:原則定めない
  • 区域区分が定められていない場所:用途地域は定めることができる
  • 準都市計画区域内:用途地域は定めることができる

より詳しく知りたい方は、こちらの記事でイメージを掴んでください。

【写真付】13種類の用途地域の覚え方をわかりやすく解説

地区計画を定める

地区計画を簡単にいうと、小さなまちづくりです。

地区の住民で話し合って、建物の用途や決まりを作って、景観のすぐれたより良いまちづくりを進めていくことができます。

宅建勉強中
宅建勉強中

用途地域の中などのより細かいルールを決めていくんだね!

そして、この地区計画には、目標と方針があり、その方針に沿って、具体的な規制などを盛り込んだ地区整備計画から成り立っています。

地区整備計画とは

まちづくりの内容を具体的に定めるものです。

「地区計画の方針」に従って、地区計画区域の全部または一部に、道路、公園、広場などの配置や建築物等に関する制限などを詳しく定めます。

法律では、以下のように定められています。

地区整備計画においては、次に掲げる事項(市街化調整区域内において定められる地区整備計画については、建築物の容積率の最低限度、建築物の建築面積の最低限度及び建築物等の高さの最低限度を除く。)を定めることができる。

都市計画法12条
  1. 地区施設(道路・公園・緑地・広場など)の配置および規模
  2. 用途の制限
  3. 容積率の最高限度または最低限度
  4. 建ぺい率の最高限度
  5. 敷地面積の最低限度
  6. 建築面積の最低限度
  7. 壁面の位置の制限
  8. 壁面後退区域における工作物の設置の制限
  9. 高さの最高限度または最低限度
  10. 形態・意匠の制限
  11. 垣・柵の構造の制限
  12. 現に存する草地樹林地等の保全に関する事項
  13. 建物の緑化率の最低限度
  14. その他建築物等に関する事項で政令で定めるもの

※市街化調整区域については、「容積率の最低限度」「建築面積の最低限度」「高さの最低限度」は定められません。

地区計画のイメージ

この地区整備計画によって、建物の高さを制限したり、広告(意匠)を制限したりしていきます。

OTOMO
OTOMO

地域地区用途地域地区計画、と言葉は似ていますが意味は違います。混乱しないように区別しましょう!

地域地区を図でわかりやすく解説【地区計画とは違います!】

都市施設を整備する

私たちは当たり前に水を使い、綺麗な道路、公園を利用することができています。

都市施設とは、将来のまちづくりのために、人が都市で生活していくうえでなくてはならない共同の施設をいいます。

道路や下水道のイメージ

公園のイメージ

都市施設の例

  • 道路・都市高速鉄道・駐車場など
  • 公園緑地など
  • 上下水道・電気・ガスなど・
  • 河川、運河
  • 学校、図書館など・病院、保育所 etc

この都市施設には下記のような決まりがあります。

定めることができる場所:必要があるときは、都市計画区域外にも定めることができる
市街化区域・区域区分が定められていない都市計画区域:道路・公園・水道を必ず定める
住居系の用途地域:小中学校などの義務教育施設は必ず定める

OTOMO
OTOMO

この都市施設のおかげで、私たちは不自由なく生活できているわけですね!

関連記事はこちら。

市街地開発事業

市街地開発事業を簡単にまとめると、すでに古い木造住宅が密集している地域や、道路や公園が足りていない地域、それらの地域でまちづくりを計画的にしていきましょう、という事業です。

都市計画法12条には7つの事業が定められています。

  1. 土地区画整理事業(土地区画整理法による)
  2. 新住宅市街地開発事業(新住宅市街地開発法による)
  3. 工業団地造成事業(首都圏の近郊整備地帯及び都市開発区域の整備に関する法律、近畿圏の近郊整備区域及び都市開発区域の整備及び開発に関する法律による)
  4. 市街地再開発事業(都市再開発法による)
  5. 新都市基盤整備事業(新都市基盤整備法による)
  6. 住宅街区整備事業(大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法)
  7. 防災街区整備事業(密集市街地整備法による)

例として、①の土地区画整理事業を見て見ましょう。

土地区画整理事業

あまり身近な例ではありませんので、イメージが掴みにくいですが、街をきれいにすることとイメージしましょう。

バラバラだったまちが・・・

区画整理でスッキリ!

このように、道路、公園などが整備されたり、宅地が整えられることで、住みやすく利用価値が高い土地を得ることができます。

宅建勉強中
宅建勉強中

このように、既にあるまちを整えたり、再開発したりするのが市街地開発事業です。

そして、この事業は市街化区域、又は区分区域が定められていない都市計画内(=非線引区域)において定められます

この明るい緑色の地域のみ、市街地開発事業ができます。

OTOMO
OTOMO

以上が、都市計画についての説明でした。最後に、都市計画がどうやって決められていくのかを解説したいと思います。

都市計画の決定手続き

都市計画は、基本的に市町村が定めますが、大都市に関するものや市街化区域・市街化調整区域の区分等については、都道府県が決定することになります。

宅建勉強中
宅建勉強中

まちづくりには、住民の声も反映されるんですか?

OTOMO
OTOMO

住民の人たちも意見を反映できるような手続きになっているよ。

手続きを図にまとめてみました。

宅建勉強中
宅建勉強中

大変だったけど、これでようやく決まりだね!

OTOMO
OTOMO

おつかれ様でした!

まとめ

以上、都市計画について全体像を解説しました。

用語も難しく範囲も膨大なため、なぜ都市計画法という法律ができたのか、都市計画とは一体何をするのか、理解の手助けになりましたら幸いです。

宅建の人気講座

14万人が利用中!TVCM放映中のオンライン資格講座!低価格受講を実現
>>スタディング 宅建士講座


アガルートのオンライン講座
>>宅建士講座・ゼロから始めて1年合格!