開発行為・開発許可とはなにか？わかりやすく解説

開発行為や開発許可は、なかなかイメージがしづらい言葉です。ここでは、具体的に、開発行為とは、いったいなにを開発しているのか、開発許可とは、いったいなにを許可しているのか、詳しく解説していきたいと思います。

開発行為とはなにか？

まず、開発行為（かいはつこうい）のイメージを説明すると、建物をたてるために、道路や水路を新しく作ったり廃止する、土を盛ったり切り土をしたりして造成する、農地などを宅地に変える、などのために土地の工事を行うことです。

開発行為のイメージ

正確な言葉の定義は、都市計画法の第４条第１２項をみてみましょう。

この法律において「開発行為」とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更をいう。

都市計画法の第４条第１２項

ポイントは、特定工作物と土地の区画形質の変更にあてはまれば、それは開発行為となります。

特定工作物とは？

特定工作物（とくていこうさくぶつ）は、第一種特定工作物と第二種特定工作物にわかれます。

第一種特定工作物

第一種特定工作物とは、周辺の地域の環境悪化をもたらす恐れのある、下記の一定の工作物を言います。（都市計画法施行令第１条１項）

・コンクリートプラント
・アスファルトプラント
・クラッシャープラント、危険物など

プラントのイメージ

第二種特定工作物

第二種特定工作物とは、大規模な工作物で、下記の都市計画法施行令第１条２項に指定されたものを言います。

１）ゴルフコース（面積関係なし）
２）１ha以上の野球場、テニス場、陸上競技場、遊園地、動物園その他の運動・レジャー施設
３）１hａ以上の墓地

ゴルフコース・遊園地のイメージ

区画形質の変更とは？

建物を立てるために、道路に水路を引き込んだり、盛り土をするために土地を工事することを言います。
下記の３つに当てはまれば、区画形質の変更にあたります。

１区画の変更：道路、水路、公園などを新設、変更又は廃止すること
２形状の変更：盛土又は切土を行う造成で土地の形状を変更すること
３性質の変更：農地などの宅地以外の土地を建築物の建築等の用に供するために宅地に変更すること

区画形質の変更には、建物の基礎打ちや分筆・合筆などは含まれません。

宅地造成のイメージ

次の章では、開発許可についてみていきましょう。

開発許可とはなにか？

開発許可とは、上記で説明した開発行為をおこなうための許可制度です。都市計画法第２９条に定められており、開発行為をするためには、様々な事前調整や書類を提出した上で、都道府県知事（中核市長）に許可をもらう必要があるのです。

そして、この開発行為には開発許可が不要な場合があります。具体的な内容を見る前に、まず、なぜ開発許可の成り立ちを理解した方が分かりやすいので、説明します。

開発許可の成り立ち

都市計画法、開発許可制度が導入された昭和43年当時は、いわゆる高度経済成長期にあり、都市に人口や産業が集中していました。

その結果、道路や上下水道・学校などの施設が未整備のまま無計画に、無秩序に広がっていきました。これをスプロール現象といいます。それを防ぐために、市街化区域・市街化調整区域という区域区分が定められました。そして、この区域区分の中で勝手な開発ができず、また市街化すべきでない市街化調整区域では、一定のものをのぞいて開発ができないようにする。そのような背景があり、生まれたのが開発許可制度なのです。

区域区分のイメージ

開発許可が不必要なもの

開発許可が不要なものは、第２９条第１項と第２項で次のように規定されています。第１項では、都市計画区域又は準都市計画区域内について、第２項では、都市計画区域外について規定されています。

都市計画区域又は準都市計画区域内

●都市計画法第２９条第１項
都市計画区域又は準都市計画区域内において開発行為をしようとする者は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事（地方自治法（昭和二十二年法律第六十七号）第二百五十二条の十九第一項の指定都市又は同法第二百五十二条の二十二第一項の中核市（以下「指定都市等」という。）の区域内にあつては、当該指定都市等の長。以下この節において同じ。）の許可を受けなければならない。ただし、次に掲げる開発行為（★１）については、この限りでない。

都市計画法第２９条第１項

開発許可が不要なもの（★１）について

一　市街化区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内において行う開発行為で、その規模が、それぞれの区域の区分に応じて政令で定める規模未満であるもの
二　市街化調整区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内において行う開発行為で、農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行うもの
三　駅舎その他の鉄道の施設、図書館、公民館、変電所その他これらに類する公益上必要な建築物のうち開発区域及びその周辺の地域における適正かつ合理的な土地利用及び環境の保全を図る上で支障がないものとして政令で定める建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為
四・・・九　
〜略〜
十一　通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの

都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内

●都市計画法第２９条第２項
都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において、それにより一定の市街地を形成すると見込まれる規模として政令で定める規模以上の開発行為をしようとする者は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事の許可を受けなければならない。ただし、次に掲げる開発行為（★２）については、この限りでない。

都市計画法第２９条第２項

開発許可が不要なもの（★２）について

一　農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為
二　前項第三号、第四号及び第九号から第十一号までに掲げる開発行為

まとめ

以上、開発行為と開発許可の概要について説明しました。なかなか馴染みがない分野ですが、理解に役立てば幸いです。

POINT

開発行為とはなにかを知る
開発行為を行うためには開発許可が必要
開発行為の中には、開発許可が不要なものもある

この後は、開発許可の申請手続に移っていきますが、その流れはこちらの記事でも解説していますので、ぜひご参考ください。