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開発行為・開発許可とはなにか?わかりやすく解説

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開発行為?開発許可??

こんにちは、不動産のOTOMO(@zebrakun24)です。

開発行為や開発許可は、なかなかイメージがしづらい言葉です。

ここでは具体的に、開発行為とは、いったいなにを開発しているのか、開発許可とは、いったいなにを許可しているのか、詳しく解説していきたいと思います。

この記事でわかること
  • 開発行為とは何か?がわかる
  • 開発行為と開発許可の違いがわかる
  • 開発行為・開発許可のイメージが掴める
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開発行為とはなにか?

まず、開発行為(かいはつこうい)のイメージを説明します。

建物をたてるために、道路や水路を新しく作ったり廃止する、土を盛ったり切り土をしたりして造成する、農地などを宅地に変える、などのために土地の工事を行うことです。

開発行為のイメージ
開発行為のイメージ

このように、建物をたてるために土を切り崩したり、元々農地だった場所を宅地に変えることを開発行為、といいます。

正確な言葉の定義は、都市計画法の第4条第12項をみてみましょう。

この法律において「開発行為」とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更をいう。

都市計画法の第4条第12項

ポイントは、特定工作物土地の区画形質の変更にあてはまれば、それは開発行為となる点です。

特定工作物とは?

特定工作物(とくていこうさくぶつ)は、第一種特定工作物第二種特定工作物にわかれます。

第一種特定工作物

第一種特定工作物とは、周辺の地域の環境悪化をもたらす恐れのある、下記の一定の工作物を言います。(都市計画法施行令第1条1項

  • コンクリートプラント
  • アスファルトプラント
  • クラッシャープラント、危険物など

プラントのイメージ

プラントのイメージ

第二種特定工作物

第二種特定工作物とは、大規模な工作物で、下記の都市計画法施行令第1条2項に指定されたものを言います。

  1. ゴルフコース(面積関係なし)
  2. 1ha以上の野球場、テニス場、陸上競技上、遊園地、動物園その他の運動・レジャー施設
  3. 1ha以上の墓地

ゴルフコース・遊園地のイメージ

ゴルフコースなど
OTOMO
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1ha(ヘクタール)とは10,000平方メートル(100メートル×100メートル)の大きさです。

区画形質の変更とは?

建物を立てるために、道路に水路を引き込んだり、盛り土をするために土地を工事することを言います。

下記の3つに当てはまれば、区画形質の変更にあたります。

  1. 区画の変更:道路、水路、公園などを新設、変更又は廃止すること
  2. 形状の変更:盛土又は切土を行う造成で土地の形状を変更すること
  3. 性質の変更:農地などの宅地以外の土地を建築物の建築等の用に供するために宅地に変更すること

区画形質の変更には、建物の基礎打ちや分筆・合筆などは含まれません

宅地造成のイメージ

宅地造成のイメージ
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建物を建てること自体を開発行為というのではないんだね!

次の章では、開発許可についてみていきましょう。

開発許可とはなにか?

開発許可とは、上記で説明した開発行為をおこなうための許可制度です。

都市計画法第29条に定められており、開発行為をするためには、様々な事前調整や書類を提出した上で、都道府県知事(中核市長)に許可をもらう必要があるのです。

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開発行為をしたいのならば、開発許可を取らないといけないんだね!

そして、この開発行為には開発許可が不要な場合があります。

具体的な内容を見る前に、まず、成り立ちを理解した方が分かりやすいので、説明します。

開発許可の成り立ち

都市計画法、開発許可制度が導入された昭和43年当時は、いわゆる高度経済成長期にあり、都市に人口や産業が集中していました。

開発許可の成り立ち

その結果、道路や上下水道・学校などの施設が未整備のまま無計画に、無秩序に広がっていきました。これをスプロール現象といいます。

それを防ぐために、市街化区域・市街化調整区域という区域区分が定められました。

そして、この区域区分の中で勝手な開発ができず、また市街化すべきでない市街化調整区域では、一定のものをのぞいて開発ができないようにする。

そのような背景があり、生まれたのが開発許可制度なのです。

区域区分のイメージ

開発許可が不必要なもの

開発許可が不要なものは、第29条第1項と第2項で次のように規定されています。

第1項では、都市計画区域又は準都市計画区域内について、第2項では、都市計画区域外について規定されています。

都市計画区域又は準都市計画区域内

条文です。

都市計画法第29条第1項
都市計画区域又は準都市計画区域内において開発行為をしようとする者は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事(略)の許可を受けなければならない。ただし、次に掲げる開発行為については、この限りでない。

都市計画法第29条第1項

都市計画区域のイメージ

都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内

都市計画法第29条第2項
都市計画区域及び準都市計画区域の区域内において、それにより一定の市街地を形成すると見込まれる規模として政令で定める規模以上の開発行為をしようとする者は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事の許可を受けなければならない。ただし、次に掲げる開発行為については、この限りでない。

都市計画法第29条第2項

言い回しがややこしいですが、この色付けした部分です。

以下、まとめです。

開発許可の手続きは?

上記では、開発行為の話をしましたが、ここからは開発許可をより具体的にイメージするため「開発許可申請」の話をします。

許可が必要な開発行為を行う場合には、都道府県知事に対して許可の申請を行います。都市計画法第30条では下記のように書かれています。

前条第一項又は第二項の許可(以下「開発許可」という。)を受けようとする者は、国土交通省令で定めるところにより、次に掲げる事項を記載した申請書を都道府県知事に提出しなければならない。

都市計画法第三十条

誰が申請するの?:開発行為をしようとする人
誰に申請するの?:都道府県知事(または中核市市長)に申請
どうやって申請するの?必ず書面で行います。また、1ha以上の開発行為の場合、有資格者が作成した設計図書が必要です。

(知事)必要書類を揃えて、申請をお願いします。

開発許可申請の流れを図にすると、下記のようになります。

開発許可申請の流れ

また、この許可申請を行うためには、事前にしておくべきことがあります。都市計画法第32条では、下記のように規定されています。

開発許可申請前には、
①開発行為に関係がある公共施設の管理者と協議し、同意を得ること
②開発行為工事によって設置される予定の公共施設管理者と協議すること

既存の施設に影響が出る場合は、協議と同意が必要で、新しくつくる予定のものは協議だけでいいんだね!

申請者は、開発行為の土地所有者である必要はありませんが、土地等の権利者の相当数の同意が必要(都市計画法第33条)です。

それでは、事前の協議がすんだ後の、開発許可申請の流れを先ほどの図に沿って、見てみましょう。

開発許可申請の流れ

許可申請

まずは、書類に必要事項を記入の上、添付書類を添えて、都道府県知事(中核市市長)に申請します。大阪市を例に挙げると、下記のような「開発行為許可申請書」に必要事項を記入して提出します。

大阪市の開発行為許可申請書様式サンプル

書かなければいけない事項は下記の項目です。

1 開発区域に含まれる地域の名称
2 開発区域の面積
3 予定建築物等の用途
4 工事施工者の住所氏名
5 工事着手予定年月日
6 工事完了予定年月日
7 自己居住or自己業務
8 第34条の該当号及び該当する理由 
9 その他必要な事項

8番の第34条とは、市街化調整区域のことを指します。

知事の許可・不許可の審査

許可の申請がなされると、都道府県知事は遅滞なく、許可か不許可の処分をしなければなりません。文書で通知することとされています。

都市計画法第35条 都道府県知事は、開発許可の申請があつたときは、遅滞なく、許可又は不許可の処分をしなければならない。
 前項の処分をするには、文書をもつて当該申請者に通知しなければならない。

都市計画法第35条

そして、この審査の基準となるものが開発許可基準と言います。

(知事)遅滞なく許可か不許可の審査をします。

この開発許可の基準を満たす時は、知事は開発行為を許可しなければなりません

許可された場合

それでは、無事許可された場合の流れを見ていきましょう。

開発登録簿への登録

許可がなされると、都道府県知事は、開発登録簿(かいはつとうろくぼ)に登録しなければなりません。開発登録簿は市役所に行くと誰でも閲覧ができますし、写しも請求できます。

開発登録簿とは・・・調書図面からできています。

開発登録簿で確認できる内容

●調書に書いてあること
許可年月日
許可番号
許可を受けた者
開発区域面積
予定建築物の用途
工事施行者など

●図面に書いてあること
開発区域の境界
公共施設の位置及び形状
予定建築物等の敷地の形状
敷地に係る予定建築物等の用途等
※開発道路であるかどうかもわかります。

もし、開発行為の区域に用途地域が定められていなかった場合、知事は建築物の制限をかけることができます。

工事の施行開始

許可が降りたら、いよいよ工事の施工が開始されます。

工事が完了したら、許可を受けた者は、都道府県知事に工事が完了した旨の届け出をしなければなりません。

(知事)届け出をしてもらったら、工事が開発許可の内容に合っているか検査します。検査が通れば、検査済証を交付します。

その後、工事完了の公告がされ、開発行為が終了となります。

不許可の場合

開発許可申請が不許可となった場合、また許可されても内容に不服があると、開発審査会に審査請求を行うことができます。(※知事に対してではありません!)もしくは直接、裁判所に 提起(ていき)することができます。

開発審査会とは・・・開発許可制度において、都道府県・指定都市等が設置する、執行機関の附属機関です。

まとめ

以上、開発行為と開発許可の概要について説明しました。なかなか馴染みがない分野ですが、理解に役立てば幸いです。

開発行為とはなにかを知る
開発行為を行うためには開発許可が必要
開発行為の中には、開発許可が不要なものもある

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