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国土利用計画法とは?わかりやすく解説

国土利用計画法

国土利用計画法ってなに??

簡単に言えば、地価の急上昇や乱開発を防ぎ、土地を有効活用しましょう、という法律です。

国土利用計画法は、地価を抑えるために昭和49年に制定されました。

昔の日本は、昭和30年代以降、人口や産業が大都市に集中したことにより、土地の価格がどんどん高騰していました。

それに加え、昭和40年代後半には土地の大量買い占め乱開発による自然環境の破壊地価の異常な上昇が起こりました。

このような状況に対処するために、土地利用の計画を立てて、土地の取引を監視したり、制限したりするための目的で、国土利用計画法が制定されました。

国土利用計画法の制度

とはいえ、すべての土地に対して規制がかかるわけではありません。

小さい戸建を取引するために制限がかかっていると、流通もうまくいきませんよね。

国土利用計画法では、許可や届出が必要な国土を、以下のように分類しています。

1)規制区域内
2)監視区域内
3)注視区域内
4)それ以外の土地


どのような場合に届出や許可が必要なのか、以下で見ていきます。

規制区域内

取引規模に関わらず知事の許可が必要

規制区域は、ものすごく取引に厳しい区域です。

取引する規模に関わらず、都道府県知事の許可を受けなければなりません。

許可を得ずに行なった取引は無効になります。個人への干渉が大きくなります。

そのため、規制区域という制度は設けられていますが、現時点で、日本にこの区域は指定されていません

監視区域内

規則で定める面積以上の土地取引を行う際に、知事に事前届出が必要

監視区域は、地価が急激に上昇し、または上昇するおそれがあるときに、知事が5年以内の期間を定めて指定することができます。

この地域で取引をしたい場合は、契約の6週間以上前に、取引の当事者の双方が知事に届出を出す必要があります。

国土交通省の監視区域の指定状況によると、現在東京都の小笠原村(都市計画区域のみ)が指定されており、500㎡以上の面積の取引をするときには事前届出が必要になります。

指定期間は令和7年1月4日まで、となっています。

他にも指定がありましたが、平成17年にほとんどの規則が廃止されています。

注視区域内

一定の条件で土地取引を行う際に、知事に事前届出が必要

注視区域も事前届出が必要になります。

注視区域は、地価が一定の期間内に相当程度上昇し、または上昇する恐れ

ここでいう一定の条件とは、以下のことをいいます。

「一定の面積以上の」「一団の土地に関する権利を」「対価を得て移転・設定する契約をしようとするもの」

なお、この区域も現時点で指定された区域は存在しません

事後届出が必要な土地

ある条件を満たした土地を買った人は、事後届出が必要

規制区域・監視区域・注視区域以外の土地に適用になります。

以下の土地を、対価を得て移転・設定する契約をした権利取得者は、契約後2週間以内に都道府県知事に届出が必要になります。

対価を得て移転・設定する契約をした権利とは?
・所有権、地上権、賃借権などの権利取得を目的とする権利のこと。
・贈与、相続、遺産分割、法人合併、時効取得などは含まれません。
・抵当権、不動産質権も含まれません。

対象となる土地
・一定面積以上
・一団の土地に関する権利

一定面積以上の要件

一定の面積を表でみてみましょう。

対象区域一定面積
市街化区域内2,000㎡以上
市街化調整区域・非線引き区域5,000㎡以上
都市計画区域外10,000㎡以上

一団の土地

例えば、以下の土地をひよこくんが買い取る場合をイメージしてみましょう。

・市街化区域(Aさん所有):1,000㎡
・市街化区域(Bさん所有):1,000㎡

これらを別々に買う契約を結んだけど、どうなるの?

これらは、合計で2,000㎡となり、一定面積以上の要件を満たすことになります。

この場合、一団の土地として見なされ、ひよこくんは知事へ2週間以内に届出が必要になります。

それぞれの違い

事後届出制事前届出制のそれぞれの違いをみてみましょう。

事後届出制事前届出制
届出義務者取得者のみ取引者の双方
一団の土地となるかの判断取得者のみが基準取引者の双方が基準
届出の時期契約日から2週間以内契約の締結前
知事が勧告する対象土地の利用目的土地の利用目的と予定対価の額
知事が勧告する時期届出の日から3週間以内届出の日から6週間以内(6週間以内は原則契約禁止)
変更があったら?届出は不要・利用目的や対価の額を変える場合は届出必要
・価格を減額するだけの場合は不要

まとめ

以上、今回は国土利用計画法について解説しました。

最後に表をまとめておきます。

対象地域許可制・届出制
一団の土地事後届出が必要
規制区域内許可制
監視区域内事前届出制
注視区域内事前届出制

なお、面積によって許可や届出が必要なものは開発許可とも混同しやすいので要注意です。そもそも開発許可・開発行為が良く分からない方はこちらの記事もおすすめです。

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