【特集記事】不動産ビジョン2030から読み解く業界の未来

不動産業界は今後どうなる?現役不動産屋が徹底解説!抑えるべきトレンドと課題がわかる

不動産業界志望中
不動産業界志望中

不動産業界は今後どうなるの?

まずこの記事の結論ですが、不動産業界の将来性は明るい、ということ。

不動産業界全体もそうですが、会社単位、さらには個人単位で見ても、不動産業界で働くことの将来性は大きいと感じています。

なぜか?

圧倒的な市場規模関連産業の多さです。

不動産のバブル崩壊や、土地価格の下落、カボチャの馬車事件などのネガティブなニュースが目立ちがちですが、不動産がこの世の中からいきなり消えることはなく、経済が動く出発点でもあります。

1つの不動産が動けば、それに伴って住む人・売る人はもちろん、営業マンや建設会社・リフォーム会社など様々な人が動いていきます。

不動産業界は、そのような経済を作り出す出発点といっても過言ではないと思うのです。

不動産業界はビジネスチャンスの宝庫だと思いますし、それは今後も変わりません。

でも、不動産業界が良く分からないから将来が何となく不安。

そのように思われるかもしれません。

そこで今回は、実際に不動産業界ではたらく著者が、不動産業界の課題や今後について常々思っていることをまとめてみました。

私が現場で感じることはもちろん、国土交通省が発表している「不動産ビジョン2030~令和時代『不動産最適活用に向けて~』に基づいて、今後不動産業界に求められることはなんなのか?

現場ではどのようなことを突き詰めてやっていけばいいのか。国はどのような方向性を目指しているのか。

この辺りを紐解いていきたいと思います。

この記事を読んでほしい方

このまま不動産業界にいるべきか、転職を迷っている

不動産業界に興味があり、転職してみたいが将来性が不安

不動産に関わる、新規事業を立ち上げたいと考えている

この記事を読むことで得られるメリット

転職するかしないかの参考材料になる

将来やトレンドがわかり、取るべき事業戦略のヒントになる

国の方針をつかんでおくことで流れをつかむ

しまうまふどうさん
しまうまふどうさん

不動産の現場で、開発・流通・管理に関わっている私だからこそお伝えできる私的な感想も交えてお伝えします。

不動産業界の構造

まずは、不動産業界の構造を簡単に見てみましょう。

ひとくくりに不動産業界といっても、一般的にイメージされる「街の不動産屋さん」ばかりではありません。

私たちが暮らす「家」や住まいは、建てる、流通する、というステップに分かれます。 具体的には、家を建てる会社、家を売る会社、家を管理する会社、家を貸す会社(人)というように分類されています。

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私たちが家に住むまで(OTOMO作成)

これらを大きく分野分けすると、以下のように分類できます。

  1. 開発分野・・・マンションや分譲地開発を行う。俗にいうデベロッパー
  2. 流通分野・・・いわゆる不動産屋さん。売買や賃貸の営業マンが属するイメージ
  3. 管理分野・・・物件の管理やメンテナンス、建物管理を行う会社
  4. 賃貸分野・・・自分の家を貸したり、収益物件を賃貸する大家さん

また、これらはお互いに絡み合っていて独立しているわけではありません。

分譲地を開発すれば、それを流通させなければならないですし、流通した後には、建てた家に人がすみ、もし空き家になった場合には、それを管理して最後には売却するという流れあります。

不動産業界の全体像を把握するためには、全体を俯瞰(ふかん)して見ることが大切です。

OTOMO
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なお、不動産業界で働くには、宅建を持っていないとと言われますが、厳密には「不動産業」と「宅建業」は分かれています。 例えば、賃貸業(大家業)や管理業については、宅建業がなくてもできます。これは、個人の貸主さんが、転勤でその間に知人に貸すイメージをするとわかりやすいでしょう。

なお、従業者別で見ると、不動産業においては、約118万人の従業者数(※経済センサス調べ)となっています。

流通分野が圧倒的に多く、ついで、賃貸業・管理業となっています。開発は、全体の10%と働く人数が少ないことがわかります。

不動産統計集2021(発行:公益財団法人不動産流通推進センター)をもとに、OTOMO編集部作成

この4分野、全体を通してみることで、自分にはどの分野がいいのだろうか?や、今後この業界に求められることはなにか?といったヒントを得ることができると思います。

不動産業界志望中
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開発以外で9割かー。開発は狭き門なんだな。

不動産業界の市場規模は拡大している

不動産業界の構造を踏まえた上で、今、実際に不動産業界はどうなっているのか?

この6年間、伸び続けています

マクロな数字のところを見てみましょう。

売上高が増えている

平成30年の不動産業界の売上高は46兆5千億円、経常利益は約5憶2千万円です。

このグラフは直近10年間ですが、平成24年の32.7兆円と比較すると、6年間で10兆円以上も拡大しています。

経常利益については、売上高の変動に比例する部分もありますが、平成21年以降は大きく上下することなく安定的に推移していると読み取れます。

不動産業の法人数も増えている

加えて、大きな変化で言えば、法人数の変化も挙げられます。

平成11年には、約26万社だった法人数は、今や約33万社と20年間で約7万社近く(129%)増えています

ちなみに、コンビニの数が約56,000件(2021年1月※日本ソフト販売さん調べ)ですから、この数字がいかに多いかがわかるでしょう。

不動産統計集2021(発行:公益財団法人不動産流通推進センター)をもとに、OTOMO編集部作成

これらの数字から、これまでの5~10年間は伸び続けていると見ることができます。

業界の今後を読み解くための【不動産業ビジョン2030】

不動産業界志望中
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今までの数字は分かったけど、今後はどうなるの?

さて、現状が分かったところで、今不動産業界がどのような課題に直面していて、どのような方向に向かっていく必要があるのかを見てみましょう。

ここでは、冒頭で述べた、国道交通省が発表している不動産業ビジョン2030が、これからの将来を読み解くヒントになります。

不動産業ビジョンは、これから起きる社会経済情勢の急速な変化で、不動産の最適な活用を通じて、経済社会の価値創造の最大化を図ることとしています。

不動産業ビジョン2030とは?

令和時代の「不動産最適活用」に向けて、国土交通省が、おおよそ四世紀半ぶり(平成31年)に策定した。

「不動産業は、豊かな国民生活、経済成長等を支える重要な基幹産業であり、次の10年においても、引き続き、成長産業としての発展が期待される」とされています。

不動産業ビジョン2030

少子高齢化・人口減少や空き家の増加・自然災害の脅威など。

これらの課題を踏まえ、不動産を最適活用していこうというビジョンです。

そのためにどのようなビジョンを描くか?不動産業ビジョンでは官民共通の7点が設定されています。

今後の不動産業界7つのトピック【不動産業ビジョン2030から】

  1. 「ストック型社会」の実現
  2. 安全・安心な不動産取引の実現
  3. 多様なライフスタイル・地方創生の実現
  4. エリア価値の向上
  5. 新たな需要の創造
  6. 全ての人が安心して暮らせる住まいの確保
  7. 不動産教育・研究の充実
OTOMO
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抽象的ですが、国が目指す方向民が目指す方向を知る事は重要な論点です。

一つずつ、具体例を交えながら紹介していきます。

ストック型社会の実現

POINT

既存住宅市場の活性化、空き家等の最大限の活用に加え、不動産の「たたみ方」にも配慮を

新規供給は、後世に承継できる良質なもの

これらの課題に対応し、「ストック型社会」を実現していく必要があります。

不動産業界志望中
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ストック型社会ってなに?

今あるストックを有効に活用していく社会のことで、具体例としては、以下のような事例が挙げられます。

  • (株)メゾン青樹は、東京都豊島区、練馬区、杉並区を中心に、壁紙などのカスタマイズや、間取りなどのプランニングが可能なカスタマイズ賃貸、オーダーメイド賃貸を展開。
  • 異業種(建築、不動産、生鮮食品販売、飲食)の有志が民間まちづくり会社(株)都電家守舎を設立し、古い建物の改修費用を所有者と入居者を含めた3社で分担し、物件を借り上げ、入居者を探し転貸。また、クラウドファンディングにより空き店舗を改修した飲食店の開業費用を調達し、都電荒川線沿線に4店舗展開。
  • 建築設計、不動産仲介、リサーチ、プロモーション関連事業を手掛ける(株)ブルースタジオは、全国各地でリノベーションによる不良債権再生に取り組む。同社が手がけたホシノタニ団地(神奈川県座間市)は、築50年の鉄道会社の社宅をリノベーションにより再生した事例であり、自治体が一部を借り上げ、市営住宅(建替工事の一時移転先)や子育て支援施設として活用。

各、不動産業ビジョン2030参考資料参照

今でさえ、建物老朽化や、空き家問題が進んでいますが、今後さらに空き家率も拡大していくことが予想されていますので、さらなる既存の建物などをどう使っていくかが重要です。不動産を早期にたたむことへの動機づけや、土地所有権の放棄、引き取り手のない不動産の対応などの出口戦略の在り方が検討されます。

所有者不明土地についての民事基本法制の見直しも行われていますので、これは、必ず押さえておきたい法改正ポイントです。

加えて、事業承継も不動産に絡んできます。

事業承継といえばM &Aかもしれませんが、経営者の方の高齢化による、固定資産である不動産の承継・活用についても今後ますます議論がなされるでしょう。

空き家問題に興味がある方は、以下でデータで説明していますので、是非ご覧ください。

これでわかる空き家問題!現状の課題や将来の予想をわかりやすくまとめてみた

安心・安全な不動産取引の実現

POINT

安心・安全な不動産取引こそすべての基礎

宅建業法など制度の適正な運用徹底

高齢化、グローバル化等に対応した紛争防止

ここでのポイントは、制度の適正な運用徹底です。

キーワードはコンプライアンスでしょう。

2020年に実施された民法大改正もそうですが、宅建業法もめまぐるしく変わっています。

例えば、サブリースに関する法制度、IT重説の売買の整備(※1)・水防法に基づくハザードマップの説明など、年々新しい法律が出来ています。

それに伴う研修制度の実施、宅建業者へのルール徹底の周知など、様々な強化が予想されます。

OTOMO
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今でも、ウソをついて強引に購入させる、といったり、不動産契約書を二重に巻くなどといった業者さんもあるようですが、ありえません。時代にそぐわないことをする会社は、消費者からも選ばれなくなってくるでしょう。今後、ますますコンプライアンスの重視が必要です。

(※1)IT重説は売買でも実施可能になりましたが、電子書面化はまだです。

【宅建試験】IT重説の売買は結局いつから?いまさら聞けない概要や流れをわかりやすく解説

加えて、高齢化・グローバル化に伴う紛争防止も必要です。

また、高齢者であれば、任意後見制度の利用の認知拡大や、グローバル化対応という視点でいえば、日本の業者についても、外国人の方への適正な理解や取引を求める姿勢は今後も拡大していくでしょう。

この辺りも実際に整備は進められており、海外の方と不動産取引を行う際のマニュアルも発行されています。きになる方は是非チェックしてみてください。

外国人との不動産売買(英語)で使えるお役立ちサイト

多様なライフスタイル・地方創生の実現

POINT

技術革新により場所制約が緩やかになっているため、一時的でも地方を拠点とした活動展開の検討を

地域資源の活用など、関係者による積極的な議論

実際に各地で様々な取り組みが行われています。

企業のサテライトオフィスや、ワーケーションリモートワークなど様々な視点があり、小さなコミュティがたくさんできています。

具体的な事例としては、

宮崎県日南市・油津商店街のシャッター街商店街の再生プロジェクトがあります。興味のある方は見てみてください。

しかし、現実問題、これはゆっくりと進んでいくものですし、行政と民・地域が一体にならないと前に進みません。

いきなり都会から地域創生!といっても難しいです。

何が難しいかというと、いろいろな人を巻き込むことはもちろん、一番は新しいことに取り組むときの周囲への理解です。

地方創生を絡めたビジネスを考えている方、やりたい方は、その地域に根ざすことが、遠回りのようで近道だと思います。

実現するためには、長い時間を積み重ねなければなりません。

OTOMO
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私も、東京から、大阪のとある地方の誰も知り合いのいない地方に飛び込みました。地方創生に取り組んでいますが、そもそも地方創生って?と定義づけから始めないといけませんし、とにかく時間がかかります。

その分、大きいプロジェクトができた時は感動もひとしおです。

エリア価値の向上

POINT

地域ニーズを掘り起こし、不動産最適活用を通じて、エリア価値、不動産価値の相乗的な向上

環境・エネルギー、高齢化等への課題解決に向けた公民連携のまちづくりや、職・住・商・遊を融合した自然と調和した再開発が進められています。

例えば、柏の葉スマートシティ・二子玉川ライズなどもその一例です。

二子玉川のビル群

他にも面白い事例としては、以下のような取り組みがあります。

長浜まちづくり (株)は、滋賀県長浜市の中心市街地に立地する醤油醸造業を営んだ空き町家を1棟借りし、専有規模および家賃を小口化し、シェアハウスとして転貸。同社では、まちづくり会社として、同エリア内の木造建築物のリノベーション・コンバージョンや、空き家管理代行、再生した町家への居住者誘致にも積極的に取り組んでいる。

不動産業ビジョン2030参考資料P98

まさに、様々な要素を融合させて、エリア価値を向上させることがキーワードです。

新たな需要の創造

POINT

高齢化、外国人対応など新たなニーズの確実な取り込み

複数不動産の所有・活用促進

この不動産ビジョン2030が発表されたのは、コロナ前である点も重要です。

訪日外国人は、2018年に史上最高である年間3,000万人を突破したわけで、その需要を取り込んでいくことが大切という前提を基にしたプランでもありました。

しかし、今後この分野がどうなっていくかは分かりません。

今の現状で、私たちができる新しいニーズを取り組んでいくことが必要です。

すべての人が安心して暮らせる住まいの確保

POINT

単身高齢者、外国人、子育て世帯などすべての人が安心して暮らせる住まいとサービス

こちらは、具体的な事例として、石川県でのプロジェクトが参考になるかと思います。

石川県輪島市では、生涯活躍のまちをコンセプトに、活躍の場の創出(就労の場)・高齢者向け住宅整備・保護医療サービス・移住希望者の滞在促進、などを通して受け入れを目指しています。

市街地の空き家や空き地を活用し、多世代交流施設やサービス付高齢者住宅などを配置。青年海外協力協会の人材を活用し、地域課題を自ら解決できる住民自治機能の形成など、住民によるまちづくりを通じて多世代の移住者等の受入環境づくりを目指している。

不動産業ビジョン2030参考資料P104

建物そのものというよりは、地域全体でまちづくりをしていく流れは今後も求められていきそうです。

不動産教育・研修の充実

POINT

不動産に対する国民の理解促進に向け様々な機会を通じた不動産教育の充実

不動産教育を実現させていこう、ということです。

国は、日本の不動産市場における課題や、不動産取引に関する基礎知識等を習得する機会を設けるため、教育機関との提携方針を含めた施策のあり方を検討しています。

法整備が進んだとしても、やはり不動産を扱う国民側にも知識を知っておいてほしい、ということでしょう。

しかし、不動産は馴染みのない人には興味もないし、学ぶ理由もありません。

今はYoutubeSNSがあるので、知識人の方から気軽に不動産の知識を学べるようになっています。

【厳選】宅建独学におススメYoutubeチャンネルと活用方法

それでもやはり自らが経験しないと中々不動産の知識は身につきません。

そこで、私が思うに、宅建試験がますます受験者が増えていくのでは、と考えています。

現に、2021年も過去最高の受験者数を記録しています。

宅建は、不動産を学ぶには、絶好の教材です。

OTOMO
OTOMO

この不動産のOTOMOブログも、そのような複雑な知識をわかりやすく発信することに重きを置いていますし、一人でも宅建に興味を持って挑戦してほしい、という思いを込めて運営を行なっています。

不動産業界で働く私のピックアップトレンド4選

以上、国の方針を見てみました。

次に、私が現場で働く上で重要だと感じているピックアップトレンドをご紹介したいと思います。

2022年問題(生産緑地問題)

まず、間近に迫っている問題として2022年問題(生産緑地問題)があります。

不動産業界で、2022年、と出たら生産緑地かな?と思いましょう。

2022年問題を簡単にいうと、こんな感じです。

用語が分からない方は、イメージをつかむために、生産緑地=農地のイメージで読んでみてください。

  1. 1992年に指定された生産緑地には30年の農業を営む義務があった
  2. その30年後である2022年が間近に迫っている
  3. 2022年になると、宅地として売却できる
  4. それによって、一気に市場に土地が流れ込み、土地や中古マンションの価格が下落するという問題がおこる

かなりざっくりですが、これを2022年問題といいます。

今この記事を書いている時点では2021年11月ですから、来年の動きはどうなるか、、大注目のところです。

この問題については、別記事でも詳しく取り上げていますので、興味があれば読んでみてください。

生産緑地をわかりやすく徹底解説!2022年問題とは?

LCCM住宅

また、やはり日本でいえば既存中古住宅の活性化は課題です。

これから人口が増えていかない日本では、新築ももちろんですが、中古住宅をいかに流通させるか、といったところに重点を置かなければなりません。

中古住宅の取引の安全性を高めるためには、ホームインスペクション(建物状況調査)があります。

OTOMO
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中古住宅は、特に築年数が古くなると、雨漏りやシロアリなどのリスクもあるので、お金はかかりますが、個人的には実施していただきたいです。

加えて、様々な制度も導入されており、安心R住宅長期優良住宅があります。

いわゆる、住宅性能評価を受けた住宅は安心ですよ、という意味合いです。

この仕組みを導入することで、購入物件の安心感を高めることが必要です。

国土交通省の、人々が豊かな住生活を送るための計画「住生活基本計画」によると、 性能評価を受けた住宅を、既存住宅流通に占める割合を、令和1年の15%から令和12年には50%に引き上げていこう、という目標が建てられています。

その中でZEH(ゼッチ)というゼロエネルギーハウスが良く聞かれるようになりましたが、LCCM住宅というキーワードが今後より盛んになっていくのかなと思っています。

LCCM住宅とは

ライフサイクルカーボンマイナス住宅のこと。長寿命で且つ一層のCO2削減を目標とした住宅です。住宅を建てたとき、住むとき、廃棄するまでの一生涯、つまり住宅のライフサイクルトータルでCO2の収支をマイナスにする住宅のことです。

住生活基本計画をわかりやすく徹底解説【不動産業界人必見】

不動産エージェントの台頭

アメリカでは、個人が不動産取引を行う不動産エージェントの活動が目立ちますが、日本ではなかなか浸透していません。

そんな中、個人的には、Agentlyというサービスに注目しています。

不動産屋が個人で活動するときの壁は、やはり集客です。こういうサービスは、やはり東京からですが、CtoCで個人間の不動産取引をマッチングしようとするプラットフォーム。

ここから流通の文化が変わっていくことが期待できそうです。大阪にあれば私も利用してみたいですが、今後色々なサービスが出てくる分野だと思っています。

レインズのリニューアル

不動産業界で働く方のマストシステム「レインズ」のリニューアルが2022年に行われます。

レインズは、不動産業界で物件を流通させるための業者間システムですが、業者の立場で言えば、正直使い勝手があまり良くないのです。

しかしこの度ついに!2022年にリニューアルされるそうです。このOTOMOでも取り上げましたが、個人的に楽しみなリニューアルです。

レインズの新システムは何が変わる?変更点を解説!

最後に、不動産業界で働くということ

そもそもですが、不動産業界が盛り上がっていくためには、魅力的な業界であることをわかってもらわなければなりません。

正直不動産屋さんってあまりいいイメージありませんよね。

私も、たまに、そのような言葉を直接言われます(笑)

そんな業界を変えたい!という思いももちろんありますし、魅力的な人材が流動的・柔軟に活躍できる環境、これこそがアナログな不動産業界に今求められているのではないでしょうか。

不動産業界は、異業種の方こそ働く(参入)べきだと思っています。

私の場合は、もともとITが得意だったこともあるのですが、やはりベンチャー企業などで働いたり、一人で様々な業務を行なっていると、広く浅くになってしまいます。

その分、不動産業界では、以下のメリットがあります。

  • まず宅建を取ることで国家資格をとる
  • 実社会で特になる知識が得られる
  • 歴史が深く、グローバルで共通する産業なので、広がりが大きい

つまり、不動産という専門性を身につけることで、市場価値やビジネスチャンスを拡大することができるのです。

「○○」 × 不動産

私も、一人でも多く不動産業界の魅力・宅建の魅力を伝えられるように努力していきたいと思います。

そして、安心安全な取引を心がけて、業界の発展に貢献したいと考えています。

改めて、不動産業界は魅力ある、将来性のある業界だと考えています。

興味のある方は、是非不動産という世界にチャレンジしてみてください。

転職エージェントもオススメです。

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