REIT(リート)とはなにか?わかりやすく解説

投資家さん
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REIT(リート)ってよく聞くけど、どういうこと?

聞いたことあるけど、実際よく知らない。

そのような方に向けて、REITの仕組みをわかりやすく解説します。

一般的な不動産投資との違いや、メリットデメリットについて解説します。

この記事がおすすめの人
  • REIT(リート)がよく分からない
  • REIT(リート)の仕組みやリスクを知りたい
  • REIT(リート)を購入してみたい
  • 不動産投資と何が違うか知りたい
OTOMO
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不動産業界で働きながら、不動産専門ブログを運営しているOTOMO(@zebrakun24)が解説します!

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REIT(リート)の仕組みをわかりやすく掴む

REIT(リート)は、「Real Estate Investment Trsut」の頭文字を取った金融商品です。

REIT(リート)は投資信託の一種で、不動産投資信託です。

そもそも投資信託とは

簡単に言えば、投資家からお金を集めて、プロがその資金で投資・運用する商品のこと。投資家は、その運用によって得られた分配金を得る。

まずは、ざっくりイメージを掴みましょう。

REIT(リート)の仕組み
  1. 複数の投資家から資金を集める
  2. その資金を元手に、複数の不動産を運用する
  3. 運用した利益(売却益や賃貸の家賃)から配当金が生まれる
  4. 投資家が配当金を受け取る

高い安定性から多くの投資家に人気があります。

投資信託なので、証券化された金融商品です。

運用対象となる不動産は、複数棟に渡ります。

物件の種類も、居住用マンションや商業ビル、オフィスビル、ホテル等、様々なものがあります。

具体例を紹介すると、以下のようなREITがあります。

  • 星野リゾート・リート投資法人
  • 大和ハウスリート投資法人
  • イオンリート投資法人

などなど。他にも、色んなREITがあるので、こちらのWEBサイトでもチェックしてみてください。

証券化されている点、複数棟・複数種類の物件で運用する点が、不動産REITの特徴です。

非上場のREITを含め、今では様々な商品がリリースされています。

REITの種類

REITには、取引所に上場しているJ-REITと、非上場の私募REITがあります。私募REITは機関投資家向けです。

REITはどのように成り立っているのか

投資家さん
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実際にはどのように運営されるの?

REITを運営する不動産投資法人は、実際の運用業務をすることは法律で禁止されています。

不動産の運用・保管・その他事務関係の業務は、それぞれ別の会社に委託されます。

  1. 資産運用会社:不動産の運用業務に関わる会社
  2. 資産保管会社:保管業務に関わる会社
  3. 事務受託会社:事務関係の業務に関わる会社
OTOMO
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先ほど紹介した星野リゾート・リート投資法人を例に紹介します。

資産運用会社

運用対象となる不動産の選定・賃貸借契約の条件決めを行います。

不動産の資産価値を維持する為の修繕計画、資金調達等、実際の運用に関わる業務を行います。

資産保管会社

運営会社の不動産投資法人が保有する、不動産の資産管理を行う会社です。

この保管業務は、信託銀行が行うのが一般的です。

事務受託会社

法人としての会計処理や納税、投資法人債の発行等、運営会社の事務作業を代行する会社です。

例)株式会社三井住友銀行

REIT(リート)と不動産投資との違いは?

不動産REIT
投資家さん
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仕組みはなんとなく分かったけど、不動産投資と何が違うの?

次に、REITと不動産投資の違いについてみていきましょう。

REITと不動産投資で迷っている人は、是非参考にしてください。

資産としての違い

まず資産としての違いがあります。

REITは、運用対象こそ不動産になりますが、実際に不動産を購入する訳ではありません。

投資家が購入するのは、あくまで不動産投資信託(REIT)と言う有価証券です。

不動産投資は、現物の不動産を投資目的で購入し、それを賃貸することで家賃収入を得る投資です。

REITは有価証券であり価値の変動が大きいですが、現物不動産は、価値の変動が少なく安定しているという特徴があります。

運用方法の違い

REITは、投資家の資金を元手に運営会社が、不動産の売買や賃貸等で運用を進めていきます。

投資家側が管理・運用を行うことはありません。

対して、現物の不動産投資は、投資用物件を購入した後の管理・運用面まで投資家自身で行う必要があります。

REITと比較すると手間暇がかかります。

不動産投資の場合、物件の管理は専門の管理会社に委託することもできます。

運営に関わる意思決定は全て投資家が行う必要があるので、投資と言うよりも事業に近い側面があります。

OTOMO
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現物の不動産は、入居者の対応や、リフォームの対応も必要ですね。

よって、本気で賃貸経営をしたい訳でなく、少ない資金で気軽な投資から始めたいと言う人にとって、不動産投資は、ハードルが高いと言えるでしょう。

運用資金の違い

REITは、投資信託であり自己資金の範囲内で商品を購入し運用します。

不動産投資で物件を購入する際には、マイホームと同様で銀行ローンを利用するのが一般的です。

また、REITの場合、最低10万円程度から購入可能な商品もあります。

不動産投資では、はじめの投資用物件を購入する段階で数百万円レベルの自己資金が必要になります。

REITは、自分の資金レベルに合わせた投資が出来ます。

不動産投資は、入口でまとまった資金が必要になる為、投資する上である程度の覚悟が必要になるでしょう。

REIT(リート)のメリットを解説

不動産REITのメリットを解説
投資家さん
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REITにはどんなメリットがあるの?

それでは不動産REITのメリットについて解説します。

REITにしかない特有のメリットも多いのでよく理解しておきましょう。

手元資金が少ない状態でも不動産に投資が出来る

REITに投資する上で一番大きなメリットは、少額投資が可能な点です。

特に初心者の場合、まとまった資金を必要とする投資は、様々な観点からハードルが高いです。

REITであれば気軽に始めることが出来ます。

商品にもよりますが、最低10万円程度から投資できるREITもあるので、初めは小口からスタートしたい人にとっても安心です。

不動産投資とREITそれぞれに興味がある人も多いです。

その場合、REITへの少額投資から始めて、徐々に不動産への投資に慣れていくのも一つの選択肢です。

不動産の管理・修繕等の手間がかからない

現物の不動産投資には、所有する物件の管理・修繕等の業務が付きものです。

REITであれば全く心配ありません。

投資家は、あくまで好きなREITの商品に投資するだけです。

実際の管理・修繕等の業務は、全て不動産のプロである運営会社の方で行います。

現物の不動産投資のように面倒な大家業務に追われることはありません。

本業が多忙で、他のことに意識を向けられないと言う人も安心して投資が出来ます。

不動産を購入・所有することで発生するリスクが無い

不動産は、購入し、所有することで得られるメリットも多いですが、リスクもあります。

例えば、以下のようなものです。

  • 固定資産税の支払いは毎年発生
  • 地価が上昇すると税金も高くなる
  • 建物についても急な修繕費が発生する
  • まとまった資金が必要になることも
  • 購入時には銀行ローンや、登記費用やローン手数料、火災保険料、取得税等の諸経費も発生

REITは、不動産を直接購入しないので、購入・所有することで発生するリスクを回避出来ます。

実際の運用をプロに任せることが出来る

REITは、物件の賃貸や売買等の専門的な業務を、プロに任せられる点も魅力的なポイントです。

投資する不動産の選定や売買、賃貸に出す際の条件決め等、不動産の運用は難しい点が多いです。

専門家であるプロに委託出来る点は、投資する身としては安心と言えます。

複数の不動産に分散投資できる

REITは、一つではなく複数の不動産に分散投資できるメリットがあります。

不動産に投資する場合、複数の物件に分散投資するのは、資金的な問題で難しいケースが多いです。

運用は全てプロに任せることが出来るので、不動産の分散投資に関する専門的で難しい知識も必要ありません。

気軽に投資しながらも、運用のプロによるハイレベルな投資が出来る点は、REITにしか無いメリットと言えるでしょう。

流動性が高い

REITは、証券化された金融商品であり、流動性が高いと言う特徴があります。

現物不動産の場合、売却する際には、打ち合わせや必要書類の提出等、面倒な作業が発生します。

実際に、買主を見つけるのも簡単なことではありません。

REITであれば、証券会社に売りたい意思と希望価格を伝えるだけで、買主が見つかれば、すぐに売却して現金化することが出来ます。

投資をする上で流動性はとても重要なポイントです。

REITはその点でもかなり優秀な投資商品であると言えます。

REIT(リート)のデメリットや注意点を解説

不動産REITのデメリットや注意点を解説
投資家さん
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逆にデメリットも知っておきたい。

次にREITのデメリットと注意点についても紹介します。

魅力の多いREITですが、見えないデメリットや注意点もあります。

特に初心者の人は、始める前に次の内容をよくチェックしておきましょう。

不動産の所有権が無い

メリットの内容と矛盾する点もありますが、不動産の所有権が無いことは、デメリットにもなり得ます

例えば、不動産投資のメリットには以下のようなものがありますが、REITには期待できません。

  • 安定した家賃収入
  • 不動産価値が上がった際の売却益
  • 生命保険効果、節税効果

あくまで現物の不動産投資にこだわる人にとっては、所有権が無いことはデメリットであると言えます。

レバレッジ効果が期待出来ない

不動産投資は、銀行ローンを活用して投資用物件を購入するのが一般的な方法です。

銀行ローンによって、物件価格に相当する資金が無くても物件購入ができます。

それに加えて、手元資金以上の金額を運用することでレバレッジ効果を期待出来るメリットがあります。

その点、REITでは、銀行ローンを借りることが出来ません。

不動産投資のメリットであるレバレッジ効果が期待出来ないデメリットがあります。

もちろん、手元資金の範囲内で少額からコツコツ投資できるメリットもありますが、初めから高額資金を動かせない点は、人によってはデメリットに感じるかも知れません。

価値変動が大きい

金融商品の一つであるREITは、株式と同様で価値変動が大きいです。

市況が悪くなると急落する可能性があり注意が必要です。

場合によっては、価値が上がる可能性も秘めていますので、流動性の高さから大きな売却益を得られるケースもあります。

しかし、下がった時のことも考えておく必要があります。

不動産投資法人の上場廃止リスクも

REITを運営する不動産投資法人が上場している場合、上場廃止によって資産価値が激減するリスクもあります。

これは、上場している企業の株式をイメージすると分かり易いでしょう。

日本版の不動産投資信託である「J- REIT」は、全ての銘柄が上場しています。

購入する際は、開示されている情報をよく確認することをおすすめします。

REIT(リート)は始める際の手順も超簡単

REITを始めるときの手順

REITは、少額から投資をスタート出来るだけでなく、始める際の手順もとても簡単です。

基本的には、証券会社で口座を開設するとすぐに投資を始めることが出来、現在はネット証券が主流になっている為、更に手続きが簡単になっています。

ネット証券の中には、買い物等で貯めたポイントで投資できるサービスもあります。

ハードルはかなり低いと言えます。

最低投資額についてもネット証券を筆頭にどんどん少額になっているので、少しでも興味がある人は、是非少額から気軽に始めてみて下さい。

まとめ

今回は、不動産REITの仕組みや一般的な不動産投資との違い、投資商品としてのメリット・デメリットについて紹介しました。

不動産への投資は、安定的で昔から根強い人気があります。

不動産投資となると初心者には、金銭的・心理的なハードルが高くなります。

REITであれば、不動産の安定性はそのままに少額から気軽に始めることが出来るので、不動産へのお試し投資にも効果的です。

不動産への投資に興味がある、また資産運用に興味がある人は、是非今回の内容を参考に不動産REITを始めてみて下さい。

なお、似た仕組みに不動産クラウドファンディングというものもあります。

参考記事はこちら。

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