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不動産クラウドファンディングの仕組みやメリットデメリットをわかりやすく解説

投資家さん
投資家さん

不動産クラウドファンディングってなに?

不動産クラウドファンディングは、少額から不動産投資が出来るサービスです。

多額の資金を必要とする不動産投資と比較して、少額資金から気軽に始められる理由で、最近注目されています。

今回は、不動産クラウドファンディングの仕組みや、投資商品としてのメリット·デメリットについて解説します。

また、類似した金融商品にREIT(リート)があります。

REITや現物の不動産投資との違いもまとめましたので、これらをわかりやすく解説します。

この記事がおすすめの人
  • 不動産クラウドファンディングの仕組みやリスクを知りたい
  • 不動産クラウドファンディングをしてみたい
  • 不動産投資と何が違うか知りたい
  • REITもよくわからないから知りたい
OTOMO
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不動産業界で働きながら、不動産専門ブログを運営しているOTOMO(@zebrakun24)が解説します!

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2.不動産特化型クラウドファンディング『OwnersBook』<日本初の不動産特化型クラウドファンディング>

不動産クラウドファンディングの仕組みとは?

不動産クラウドファンディングの仕組み

まず、不動産クラウドファンディングの仕組みから説明します。

不動産クラウドファンディングを簡単にいうと、

一つの不動産をみんなで買おう!

というものです。

もう少し具体的に言います。

言い換えると、一つの収益不動産を複数人の共同出資により購入し、運用した利益から配当金が分配される投資商品、サービスのことです。

例えば、1億円の不動産を買うと仮定しましょう。

1億円を1個人が用意するのは中々難しいです。

そこで、100人から100万円を集めることができれば、1億円に達します。

このように小口の出資を投資家から募ることを可能にするのが、不動産クラウドファンディングです。

投資家からの出資により購入された不動産は、運営会社によって管理運用されます。

一般的な不動産投資は、自身(または管理会社)で入居者募集を行なったり、リフォームを行う必要があります。

しかし、クラウドファンディングは出資すると後はプロにお任せ。

投資家の時間的な負担や金銭的負担はありません。

不動産投資、REIT(リート)との違いは?

投資家さん
投資家さん

不動産投資やREITとは何が違うの?

それでは、現物の不動産投資やREITとの違いについて解説します。

不動産クラウドファンディングを理解する上で、抑えておきたい大切なポイントです。

自分に向く分野を見極める為にも、よく理解しておきましょう。

不動産投資との違い

不動産投資は、現物不動産を購入し、賃貸することで家賃収入を得る投資のことです。

不動産で運用する投資の中では、最も一般的で認知度も高い投資です。

OTOMO
OTOMO

一般的にイメージされる大家さんですね。

投資用の物件は、実にさまざまです。

  • マンションやアパート等の共同住宅
  • テナントビル等の商業ビル
  • 駐車場
  • 戸建てなど

不動産クラウドファンディングと不動産投資の大きな違いは、物件を投資家単独で購入するか複数人で購入するかです。

不動産投資では、投資家自身が物件の所有権を得ます。

建物の管理や修繕、入居付けに至るまでオーナー業務は、全て自分の責任、負担で行う必要があります。

もちろんトラブルも全て自身の責任です。

一方、不動産クラウドファンディングは、物件に出資をしても自らが直接不動産を購入するわけではありません。

出資した運営会社が購入します。

そのため、不動産を運用したり、管理したり、オーナー業務に関する負担はありません。

不動産クラウドファンディングの大きなメリットは、投資家は出資をするだけで、後はプロにお任せできる点。

運営面は事業者に委託出来るので、負担が金額だけで済む点は大きなメリットと言えます。

REIT(リート)との違い

REIT(リート)は、不動産投資信託と呼ばれます。

投資家から集めた資金を不動産で運用し、家賃収入や売却益から配当が発生する金融商品です。

投資家さん
投資家さん

不動産クラウドファンディングと同じ気がするけど・・・

ここまでの説明だけでは、不動産クラウドファンディングと同じ気もしますが、明確に違いがあります。

それは、投資対象となる不動産を選べるかどうかです。

不動産クラウドファンディングは、一つの物件を共同出資により購入します。

そのため、投資したい案件を投資家自身で選ぶことが出来ます。

不動産クラウドファンディングのイメージ
COZUCHI募集中の案件
いろんな案件が並んでいる(不動産クラウドファンディングCOZUCHIより)

REITの場合、基本的に複数の不動産に分散投資する為、物件を選ぶことは出来ません

投資をする物件は全て運用のプロである専門家が行います。

そのため、物件選定の自由度は、不動産クラウドファンディングよりREITの方が低いと言えます。

不動産クラウドファンディングのデメリットや注意点を解説

不動産クラウドファンディングのデメリット

次に不動産クラウドファンディングのデメリットや、注意点について紹介します。

一般的にまだまだ認知度が低いサービスです。

情報不足のまま投資して失敗しないよう、事前に理解しておく必要があります。

元本割れのリスクがある

少額資金から投資出来る不動産クラウドファンディング。

低リスクの商品と思っている人が多いですが、運用に失敗すると元本割れするリスクがあります。

ここの注意しましょう。

運用の失敗とは、以下の点を指します。

  • 入居率が低く賃料収入が少ない
  • 不動産価格が下落する

そこは一般的な不動産投資と同じです。

ファンドの募集を行う際、予定利回りが事業者側から提示されます。

しかし、運営状態が悪いと結果的に元本割れリスクがあることは、頭に入れておく必要があります。

ファンドには少額資金から投資できるものが多いです。

1つに集中させず、いくつかのファンドに分散投資させることが、リスクヘッジする上で大切になります。

ファンドごとに出資上限額が決められている

不動産クラウドファンディングは、少額資金でも投資できます。

その反面、一つのファンドに出資出来る上限が決められているデメリットがあります。

資金的に余裕があり、気に入ったファンドに集中投資したい場合でも運営会社が決めた出資上限額を超えて投資することは出来ません。

人気ファンドになると、応募金額が募集金額を超えることも多いです。

抽選に落ちると、そもそも投資することすら出来ないのです。

OTOMO
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投資したいけど、できないといったジレンマも生まれます。

積極的な投資をしたい人は、予め複数の会社で新規のファンド情報を集め、機会を逃さないようにすることが大切です。

レバレッジ効果が期待出来ない

不動産投資は、銀行ローンを活用したレバレッジ効果が期待できる投資です。

不動産クラウドファンディングでは、銀行ローンを受けることが出来ません。

あくまで自己資金の範囲内でしか投資出来ないことに注意しましょう。

理由としては、不動産クラウドファンディングは、金融商品であり現物不動産のような担保となる資産が存在しないからです。

自己資金が少ない人は、はじめは少額からスタートしましょう。

手元資金が増えてきた段階で、徐々に投資額を増やしていくと良いでしょう。

まとめ

・不動産クラウドファンディングは、元本割れのリスクやファンドごとの上限出資額、レバレッジ効果が期待できないなどの注意点があります。

実はとても魅力的!不動産クラウドファンディングのメリットとは?

不動産クラウドファンディングのメリット

これまでデメリットを述べましたが、次に不動産クラウドファンディングの魅力について紹介します。

不動産クラウドファンディング初心者向けに、メリットを大きく3つまとめてみました。

最低1万円から不動産に投資できる

不動産クラウドファンディング最大のメリットは、不動産に少額投資が出来ることです。

中には1万円から投資できるサービスもある為、投資初心者でも安心して投資出来ます。

現物の不動産投資では銀行ローンを使う場合でも数百万円以上の自己資金が必要になる為、最低1万円から少額投資が出来る点は大きなメリットと言えます。

最低出資額はファンド毎に決まっている為、少額投資から始めたい人は事前に調べておきましょう。

複数不動産に分散投資することも可能

不動産クラウドファンディングでは、複数のファンドに出資することで複数不動産に分散投資が出来るメリットもあります。

先述したように現物不動産への投資には多額の資金が必要となります。

少額資金で気軽に分散投資できるのは、初心者のお試し投資としても魅力的です。

投資する物件を全て自分で選べる点も、他の投資には無いメリットと言えますね。

不動産投資のような必要業務が無い

通常の不動産投資では大家業と呼ばれる賃貸管理業務がありますが、不動産クラウドファンディングでは存在しません。

不動産を所有するケースと比較して税金の支払い等も無い為、追加資金が発生しないのもメリットです。

賃貸経営では修繕費や退去時のクリーニング費用、入居付けにおける広告費等、予想が難しいコストが発生するケースが多いですが、その心配もありません。

このように現物の不動産投資には無い手軽さ・気軽さも不動産クラウドファンディングの魅力です。

不動産クラウドファンディング運営会社を選ぶ際のポイント

不動産クラウドファンディングが理解出来たところで、運営会社を選ぶ際に確認するべきポイントを解説します。

運用の仕組みは同じでも、運営会社によって商品サービスは様々です。

今では多くの会社が、不動産クラウドファンディングに参入しています。

そのため、優良な会社を見極めていきましょう。

会社の規模や存続期間

不動産クラウドファンディングを選ぶ上では、運営会社の規模や創業してからの存続期間を重視しましょう。

資金は、運営会社に一定期間預けるので、資金が潤沢で安定した企業の方が安心ですよね。

不動産クラウドファンディング自体の歴史が浅いので、一概に大手企業が良いと言う訳ではありません。

しかし、一つの指標になることは間違いないでしょう。

上場企業であれば財務状況が公開される為、出資前に必ず目を通しておくことをおすすめします。

口コミの評価

インターネット上の口コミは賛否こそあるもののチェックしておくに越したことはありません。

ネット上での口コミは匿名で投稿出来るものが多い為、全てが正しいと言う訳ではありません。

悪評が多いサービスは警戒するべきでしょう。

あくまで参考程度になりますが「ファンド名 口コミ」のような形で簡単に検索し、一通りは確認しておくことをおすすめします。

リリース済みのファンド実績と募集中ファンドの数

不動産クラウドファンディングを展開する会社は、ほとんどが自社にホームページにリリース済みのファンド実績と募集中のファンドを公開しています。

新興企業も多くファンド実績があまりない会社も多いですが、リリース済みファンドの応募数が多い会社は人気がある証拠です。

ファンド実績は、単に実績を見るだけでなく募集金額に対する応募金額等も参考にしてみましょう。

人気の優良ファンドを見極める為に効果的です。

運用する不動産の種類

運用する不動産の種類はレジデンスと呼ばれる居住用マンションから商業ビルまで様々です。

一般的に居住用の方が低リスクで収益性が弱く、商業用がハイリスクで収益性が強いと言われています。

自分の考えに沿ったものを選びましょう。

不動産クラウドファンディングは、基本的に居住用物件で運用するケースがほとんどです。

今後、その他の種類も今後増えてくる可能性が高いです。

おすすめの不動産クラウドファンディング

上記の点も踏まえて、筆者も実際に運用中のサービスと、日本で一番歴史の長いサービスを紹介しておきます。

不動産クラウドファンディング【COZUCHI】

不動産投資クラウドファンディングCOZUCHIは、1口1万円、最短3ヶ月から不動産投資ができるクラウドファンディングサービスです。

サービス開始から 元本毀損や配当遅延は一度もありません。 会員登録や申込などの手続きはオンライン上で完結しますので気軽に始めることができます。

ただ、人気すぎて中々当たらないという声もチラホラ。登録してチャンスを狙いましょう。

公式サイト>>不動産投資クラウドファンディング【COZUCHI(コヅチ)】

OTOMO
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私も実際にやっています!

不動産のプロが運営「OwnersBook」

OwnersBookは2014年に運用を開始した日本で初めての不動産特化型クラウドファンディング。

運営会社のロードスターインベストメンツ株式会社は総合不動産会社で、メンバーは投資銀行や投資ファンド、アセットマネジメント会社などの、証券化プロフェッショナル集団で運用しています。

予定利回り(年換算・内部収益率)は3.0%〜5.0%が中心です。

公式サイト>>不動産特化型クラウドファンディング『OwnersBook』

不動産クラウドファンディングの今後の広がりに期待

今回は、不動産クラウドファンディングにの仕組みや投資するメリットデメリット等、基本的な内容を解説しました。

なお、不動産クラウドファンディングは、不動産特定共同事業法の法改正により2017年から始まった「小規模不動産特定共同事業」という枠組みに基づいて運営されています。

仕組みはかなり複雑なため、より深くわかりやすく学びたい方は、こちらもご参考ください。

本来、このような仕組みは大型物件だけでしたが、法改正によって、空き家や古民家等の小型物件にも広がっています。

投資意欲の増大と合わせて、新しいサービスも増えていきそうな予感。

今後更に人気が出る可能性を秘めたサービスと言えます。

不動産クラウドファンディングに興味があるけどなかなか踏み出せない方は、是非、今回の内容を参考に自分のポートフォリオの一部に組入れて欲しいと思います。

円安、株安が続く中、今後の運用における救世主になってくれるかも知れません。

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