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抵当権がよくわからない方に向けて、図解でわかりやすく解説

住宅ローンを借りて家を買うときに、その家には、抵当権(ていとうけん)という権利が設定されます。

抵当権ってなに?

簡単にいうと、お金を貸した人が、そのお金を回収するために競売に出すことができる権利のことをいいます。

抵当権という用語自体そもそもなじみがないですし、難しいです。

よく分からないな、、となってしまうと思いますが、とても大切な話ですので、以下で具体的に解説します。

抵当権のしくみ

たとえば、ひよこくんが不動産屋さんから家を買うときに、らいおんくんからお金を借りたとしましょう。

この時の関係性は以下のようになります。

図にもあるように、ひよこくんのことを債務者といい、らいおんくんは債権者といいます。

今回、ひよこくんは、マイホームが欲しいと思い、2000万円の家を買いました。

頭金を200万円用意して、らいおんくんから残りの1800万円を借り、住宅ローンを組みました。

この時、らいおんくんは以下のようにいいました。

抵当権を付けさせてもらうね。

この条件に合意して、ひよこくんはお金を借りました。

引き渡しの日、らいおんくんから借りたお金で、ひよこくんは不動産会社にお金を支払いました。

いわゆる、決済、というものです。

無事、家の購入や引き渡しが終わると、司法書士さんに依頼をして、不動産会社から『所有権』という権利を、ひよこくんに移転してもらいます。

所有権登記がされたことで、ひよこくんは以下のような主張ができます。

これは僕の家だよ!

なお、同時に『抵当権』という権利がこの不動産につくことになります。

冒頭で債務者、債権者という表現を使いましたが、以下のようにも置き換えられます。

らいおんくん・・・抵当権者
ひよこくん・・・抵当権設定者

抵当権が設定されている物件は、仮にひよこくんが住宅ローンが払えないようになると、らいおんくんは、物件を競売にかけて金銭を回収することができるようになります。

これだけ見ると、ものすごく怖い権利に思えますが、この権利があるからこそ銀行もお金を安心してお金を貸すことができ、家が欲しい人もお金を借りることができるのです。

抵当権が実行されるのは、ローンが滞ったときです。毎月きちんと返済が行われていれば(債務が履行されていれば)実行はされません。

詳しくは以下の記事で解説をしていますので、ご参考ください。

抵当権はどうやって確認できるのか

この抵当権は、どのように確認できるのでしょうか?

答えは、登記簿謄本(とうきぼとうほん)で確認することができます。

全部事項証明書などともいいますが、実務では謄本(とうほん)と呼ぶことが多いです。

登記簿謄本とは、その建物の詳細や面積などが書いてある書類で、ネットで取得することができます。

まずはサンプルを見てみましょう。

法務省より引用

この登記簿謄本には、大きく4つのブロックがあります。

①表題部
②権利部(甲区)
③権利部(乙区)
④共同担保目録

それぞれ内容が異なりますが、抵当権は、③の権利部(乙区)を見れば、わかります。

所有権は権利部(甲区)に、所有権以外の権利は権利部(乙区)に記載されます。

つまり、抵当権は所有権以外の権利になるので、権利部乙区に記載されることになるのです。

▼権利部(乙区)

●補足
上部には抵当権が登記されている状態です。しかし、抵当権は合意(抵当権設定契約)だけで成立し、登記は必要ありません。しかし、登記をしていないと第三者に「抵当権者は私だ!」と対抗ができないため、登記がされます。逆説的ですが、そのような要件で成立する、ということも覚えておきましょう。

なお、家を買うときは、土地と建物をセットで買うことになり、通常、双方に抵当権が設定されます。

謄本は家1戸に対して1つです。つまり、この家の謄本だけをみても、土地の方に抵当権がついているかどうか判断できません。さらに、他の物件も合わせて抵当権がついている可能性もありますので、要注意です。

これらも登記簿謄本に記載され、④の共同担保目録という欄で確認ができます。

この場合、土地と建物が担保にされている、という見方になります。

なお、この抵当権という権利は、ローンを払い終わることで消すことができます

自動で消えるわけではありませんので、ご注意を!

抹消の方法を具体的に解説している記事がありますので、気になる方はご参考ください。

抵当権がついていると売買できないのか

抵当権がついたままだと家は売却できないの?

抵当権がついている物件でも、売買は可能です。

実際ローンがいくら残っているのか、といくらで売れるのかで大きく変わります。

ローンが1,500万円残っていて、2,000万円で売買した場合

この場合、ひよこくんは売却したお金でローンを返すことができます。500万円も黒字になりますね。

具体的な一例としては、以下の流れで抵当権を抹消して、物件を引き渡すことになります。

①不動産の抵当権者(銀行)に繰り上げ返済の旨を伝える
②決済の時に買主さんに2,000万円を振り込んでもらったお金でローン残債全額を支払う
③抵当権抹消登記をする(司法書士)
④抵当権が消えて、所有権が移転する

仮に、上記の場合で、1,000万円でしか売れなかった場合、500万円の持ち出しが発生することになり、その合計金額を持って抵当権抹消をして買主さんに引き渡しを行います。

基本的にはこれまで説明したように、抵当権は抹消前提で売買が行われますが、実は抵当権がついたまま買い受けた人が、抵当権の抹消を請求できる制度もあります。

これを抵当権消滅請求(民法379条)と言います。

簡単にいえば、「この金額で抵当権を消してくれませんか?」という請求ができる権利です。

抵当権消滅請求についての記事は以下をご覧ください。

まとめ

以上、今回は抵当権について解説してみました。まだまだ奥深く複雑なところもありますが、抵当権は一般的に設定されている権利です。

抵当権って結局よくわからない・・・となりがちですが、理解の一助になれば幸いです。