家を買った時のローンがまだ残っていて、抵当権（ていとうけん）が付いたまま・・・この状態でも売れますか？
抵当権が付いていても売却は可能です。
しかし、抵当権抹消（ていとうけんまっしょう）手続きが必要です。
家を購入する時に住宅ローンを組んでいると、「抵当権」という権利が付いていると思います。ここではその権利が付いている状態で売却を進めていくための詳しい手順を見ていきたいと思います。
この記事は、抵当権がついていても売れるのか？とお悩みの売主さんに向けて書いた記事です。
目次
抵当権とは
抵当権（ていとうけん）を簡単にいうと、銀行が「住宅ローンの支払いが滞ったら、あなたの家と土地を差し押さえますね」ということが出来る権利です。
そして、この抵当権は自動的に消えることはなく、抵当権抹消（ていとうけんまっしょう）という手続きを終えないといけません。
ローンは完済してるから大丈夫ですよね？
仮に、ローンが完済されていたとしても、抵当権が自動で消えるわけではありませんので注意しましょう。
ローン自体は完済されているので、差し押さえのリスクはないですが、売却する際には、この抵当権を抹消しておく必要があります。
抵当権についてはこちらの記事もご覧ください。
＞＞抵当権がよくわからない方に向けて、図解でわかりやすく解説
抵当権抹消の方法
それでは、どのように抵当権を抹消するかを見ていきましょう。方法としては、2つあります。
- 自分で行う方法
- 司法書士の先生に依頼する方法
今回は、自分で行う方法をご紹介します。なお、ローンが完済されていることが前提で、ローンが残っている場合は、抹消できません。その分の金額を用意する必要があります。
そのため、抵当権がついたまま不動産を売却する場合は、司法書士さんにお願いすることがほとんどです。
今回は、すでに完済していて、抵当権を抹消したい場合が当てはまるかと思いますが、具体的な流れを説明します。
自分で抵当権抹消登記を行う流れ
例えば、住宅ローンを完済した時など、売却を考えていなくても余裕がある時には、自分自身でゆっくり行うこともできます。
抵当権抹消登記の流れは以下の通り。
順を追ってみていきましょう。
抵当権抹消登記の必要書類
抵当権抹消手続きに必要な書類は下記の通りです。書類が多くて大変ですが、まずはこの書類を集められるかどうかを確認します。
●抵当権解除証書（登記原因証明情報）
●抵当権抹消についての委任状
●金融機関などの資格証明書
●登記事項証明書
●抹消登記にかかる登録免許税（不動産1つにつき1000円）
ローン完済時に銀行から送られてくる書類を、まずご説明します。
登記済権利証または登記識別情報
登記済権利証は、不動産購入を行なったときに、新しく発行されているはずです。
この不動産は自分のものですよ、と表示するためのものですから、この書類は必ず必要になります。
抵当権解除証書（ていとうけんかいじょしょうしょ）
住宅ローンの返済が完了し終わったことを通知する書類です。
この書類を受け取ることで、住宅ローンが正式に返済完了したことを意味します。ローン完済後、金融機関から送られてきます。
抵当権抹消についての委任状
抵当権という権利は、金融機関が持っています。自分が所有している不動産の抵当権は、自分単独で消すことができません。本来共同で申請をするのです。
しかし、実際は所有者が単独で手続きをするもの。そのため、金融機関に「抵当権の登記を抹消する権限を委任しますね」という委任状をもらうことによって、自身での手続きが可能になるのです。
ローン完済後、金融機関から送られてきます。
これら書類の再発行は難しいので、大切に保管しておきましょう！一部でも紛失すると手続きできません。万一無くしてしまったら、金融機関に再問い合わせしてみましょう。
金融機関などの資格証明書
金融機関の登記簿（とうきぼ）です。売主さんが抵当権を設定された後に、金融機関の社名が変わっていたり、合併したりしていると、それを証明するために複数枚渡される場合おあります。
代表者事項証明書、とも言います。有効期間は3ヶ月なので、もらったら速やかに手続きしましょう。
ここまでが金融機関からもらえる書類です。後は自分で用意するものがあります。後少し頑張りましょう！
登記事項証明書
土地や建物の地積（ちせき：面積）や、所有者、抵当権が付いているかどうか、を確認できます。オンライン申請が出来るので、登記オンラインシステムから取り寄せてみましょう。
登録免許税
抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円必要です。例えば、土地1個、建物1個の単純計算では合計2,000円です。
法務局内や法務局に隣接している場所で収入印紙を買いましょう。書類提出の直前で大丈夫です。
上記の書類を揃えたら、管轄（かんかつ）の法務局を調べてみましょう。
抵当権抹消登記の管轄の法務局を調べる
法務局はあまり耳慣れないかもしれませんが、下記のように全国に設置されています。
法務局とは、法務省が管轄する地方支分部局のひとつで、不動産登記や法人登記および登記簿謄本の発行、交付をはじめ、戸籍、国籍、供託、公証、司法書士および土地家屋調査士、人権擁護、法律支援、国の争訟等の事務処理を行う実施機関。管区（ブロック）ごとに全国8カ所に設置されており、その他の県庁所在地などには地方法務局が全国42カ所ある。さらに、支局、出張所等を合わせ、約500カ所ほどで各管轄エリアの事務業務を分担・処理している。
SUUMO(スーモ)住宅用語大辞典より
管轄の法務局は法務局ホームページで調べることができます。
大阪市中央区を例に見てみましょう。
法務局ホームページでの調べ方
これで調べることが出来ました。
調べたついでに電話で、「抵当権を抹消したいが、この書類があれば大丈夫ですか？」と問い合わせてみましょう。きっと教えてくれると思います。
管轄の法務局がわかったら、次は抵当権抹消登記申請書類を準備します。
抵当権抹消登記申請書類を用意する
抵当権抹消登記申請書類は、このような書類です。
テンプレート
記入例
上記の書類テンプレートは法務局のホームページからダウンロードできます。
※上記のサイトを下までスクロールしていくと、15番目にあります。（2021年4月現在）
これを例に記入してみましょう。
不動産の権利や抵当権抹消は複雑なので、わからなければ、法務局の人に遠慮なく聞きましょう！
管轄の法務局に書類を提出して完了
提出が完了すれば、登記が完了するまでしばらく待つことになります。完了日を教えてもらい、必要であれば取りに行きましょう。提出前にコピーを取っておきましょう。金融機関に返却する必要がある書類もあります。
自分で手続きをする場合は、これで完了です！お疲れ様でした！
抵当権の抹消を司法書士にお願いする
次に司法書士さんにお願いするパターンです。とは言っても、司法書士さんに相談すると全て手続きを説明してくれますから、売主さんが行うことは、書類の用意と見積もりの確認と代金の用意くらいです。一般的な住宅であれば費用も数万円程度のことが多いです。
不動産売却時には、不動産会社がいつも取引している司法書士さんもいると思うので、心当たりがなければ、お任せしてしまいましょう。
残債（住宅ローン）が残っているまま売却活動を進めている場合、売却時に受け取る代金で、住宅ローンを一括で繰り上げて抵当権を抹消するケースが多いです。
そうなると、自分でやるのは中々オススメできません。
まとめ
以上、一般的な抵当権抹消の手続きをご説明しました。
余裕がある場合は、トライしてみても良いかと思いますが、登記は売却に関わる重要な要素のため、できれば司法書士さんに相談しながら進めてみるのが良いでしょう。
登記費用は、購入する場合であれば、数十万円かかりますが、抵当権抹消は、それに比べると微々たるものです。
皆さまの不動産売却が上手くいきますよう、心よりお祈りしております！
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