こんにちは、不動産のOTOMO（@zebrakun24）です。
IT業界出身、現役不動産業界に身をおく筆者が、大好きな不動産業界を調べ尽くすシリーズ！
今回は、地主株式会社さんです。
地主株式会社は、元日本商業開発という会社で、2022年1月に社名が変わりました。
まずこの地主株式会社ですが、ビジネスモデルは複雑そうに思えます。
しかし全ては非常にシンプル。その点がとても素敵だなと思います。
WEBサイトや決算資料を見ていただきたいのですが、私がこれまで見た中でも、ダンットツでわかりやすい！のです。
ぜひそんな地主さんを知っていただきたく、まとめてみました。
企業研究や、就職・転職の参考にしてください。
2022年4月時点の最新データです。記載情報は、WEBサイトや開示情報（IR）をもとに調査、執筆しています。
目次
地主株式会社の基礎情報と特徴
地主株式会社は、2000年3月に大阪市中央区西心斎橋に設立されました。
「土地を買う。土地を貸す。貸している土地を売る。」
これをJINUSHIビジネスとよび、自ら建物を建てず、土地のみに投資して地主に徹する、特徴的なビジネスモデルを築いています。
このビジネスを専業で行うのは日本で同社のみです。
2016年には、地主プライベートリート投資法人を設立し、土地の仕入れから売却、その後の資産管理までを行う収益モデルを構築しました。
基礎データ
会社概要から見てみましょう。
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 会社名 | 地主株式会社（JINUSHI Co., Ltd.） |
| 代表者 | 代表取締役会長CEO 松岡 哲也 代表取締役社長COO 西羅 曜旦 |
| 設立 | 2000年4月7日 |
| 事業内容 | 1. 不動産投資事業 2. サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業 3. 企画・仲介事業 |
| 資本金 | 3,048百万円（2022年4月現在） |
| 上場取引所 | 東京証券取引所 プライム市場 名古屋証券取引所 プレミア市場［証券コード3252］ |
| 本社所在地 | 大阪府大阪市中央区今橋四丁目1番1号 淀屋橋三井ビルディング 4F |
| 従業員数 | 77名（2022年4月現在） |
売上と利益規模（直近3年間）
| 回次 | 2019年12月 | 2020年12月 | 2021年12月 |
|---|---|---|---|
| 売上高 | 561億77百万円 | 298億86百万円 | 741億87百万円 |
| 経常利益 | 50億２百万円 | 21億57百万円 | 43億27百万円 |
2020年12月期においては、決算期変更により9ヶ月決算となっています。
平均年収と従業員数
次に、平均給与見てみましょう。
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 平均給与 | 16,944,663円 |
| 従業員数 | 45名（全社74名） |
| 平均年齢 | 39.6歳 |
| 平均勤続年数 | 5年 |
この数字は他社と比べて高い数字になっており、2021年末時点では、不動産業界の中でもダントツです。
「変革とスピード」をモットーに専門資格を持ったプロが少数精鋭で生産性を追求した効率経営を行なっている点が特徴です。
地主株式会社のビジネスモデルと強み
JINUSIビジネスは、土地を買い土地を貸す。自らは建物を立てず所有もしないことが何よりの特徴です。
地主株式会社は、買った土地に、スーパーなどを誘致し、事業用定期借地権設定契約を締結して土地のみを所有し、長期の安定収益を生み出します。
具体的な実績の例として、以下が挙げられます。
- コーナン
- スーパーライフ
- ケーズデンキ
- ランボルギーニサービスセンター
大手から厚い信頼を得ています。
事業用定期借地権とは、事業用の建物で長期の契約、建物は更地返し、というのが原則です。加えて、10〜50年といった長期契約と法律で決まっていますので、これにより長期の安定収益が見込める、といったロジックです。
さらに詳しく知りたい方は、過去、大江戸温泉物語が閉館した理由に交えて解説した記事もあるので、合わせてお読みください。
大江戸温泉物語はなぜ閉館したのか？事業用定期借地権について解説
そして、この土地は、同社がスポンサーを務める「地主プライベート投資法人」に売却されます。これは、21年1月で1,000億円以上の運用資産規模を誇る、日本初の底地特化型私募リートです。
借地は、建物を借りている人が土地を借りる権利としての「借地権」を指しますが、その土地を持っているオーナーが所有している、借地権付きの土地。それがいわゆる底地です。
強みをまとめておきましょう。
- 追加投資不要｜建物の建設、所有はテナント負担のため保守や修繕、改装費が不要
- 長期安定収益が見込める｜20〜30年程度の長期収入が見込めるため
- 資産価値が下がりにくい｜土地が更地で戻る。そして、土地は、災害や価格のボラティリティに強い。
地主株式会社の今後のビジョン
2022年2月には、同社の5年間の中期経営計画が策定されました。
底地マーケットが順調に拡大している背景も踏まえ、今後の5年間を重要な機関と位置づけた目標を発表しています。
売上高は1,000億円
当期純利益は70億円
地主リート資産規模は3,000億円
ROEは13%程度
自己資本比率は30%以上
を目指します。
不動産経済ファンドレビューによると、同社の西羅弘文社長は、このように述べられており、ますます底地ビジネスに期待が高まります。
底地は、建物を持たずに土地を賃貸しているだけであり、かつ地主の権利が強い事業用定期借地権を活用しているため、コロナ禍でも賃料の減額や退去はなく、安定性が際立っている。リーマン・ショックで底地に光が当たり、コロナ・ショックによりマーケットでその商品性が再認識された。今後、様々なショックが起きても、この繰り返しなのかもしれない。多くの会社が底地の運用を模索し出しており、Jリートもコロナ後を見据えて底地を積極的に組み入れることを明らかにする銘柄がある。底地マーケットは広がってきている。
不動産経済ファンドレビュー 2022年1月25日
地主株式会社の採用情報
地主株式会社は、超難関企業、というほど超難関企業です。
新卒においては、例年2,3名採用。
中途採用については現時点で見つけられませんでした（2022年4月2日時点）
地主株式会社のまとめ
以上、今回は地主株式会社について取り上げてみました。
ご覧いただきありがとうございました。
