不動産業界でよくトラブルになっているサブリース契約。
有名な問題としては、シェアハウス「かぼちゃの馬車」事件が挙げられます。
株式会社スマートデイズ社のサブリース事業が破綻した事件。建築会社やスルガ銀行などが結託して、不動産投資かを陥れ、多くの投資家が多額の借金を抱えることになった事件でした。
当時のサブリース契約には大きな問題があったと指摘されており、世間でも一大ニュースとなりました。
サブリースについてのトラブルは、2021年になった今も続いており、つい先日、私もトラブル現場に遭遇したこともあります。
今回は、そんなサブリースについて思うことがありますので、記事にしてみました。
サブリースとはいったいなんなのか？トラブルを防ぐにはどうすれば良いのか？その辺りを解説していきたいと思います。
なお、この記事はサブリース自体を否定するものではありません！
サブリース契約の仕組み
まず、サブリース契約とはなんでしょうか？
物件を購入した不動産オーナーが、不動産会社に一括して管理をお願いすることです。
不動産のオーナーとサブリース業者が結ぶ契約が、サブリース契約と思われている方も多いですが、正確には以下のような仕組みとなっています。
不動産オーナーからすると、自分で管理できない物件を、サブリース業者にお願いすることができ、なおかつ家賃保証（賃料の80〜90%程度）もしてもらえるので、そのようなメリットがあります。
大手のサブリース業者としては、東急リバブルさんや、大東建託さん、積水ハウスさんなどがあります。
具体的には、物件管理に伴う、入居者募集や賃貸借契約の締結、さまざまな管理業務を行います。
仕事内容に興味のある方は、こちらもご覧ください。
不動産管理の仕事内容を徹底解説！賃貸管理・建物管理の違いをしろう
サブリース契約に潜む罠
以上の仕組みだけ見ると、良い仕組みに思えますが、巧妙な罠が潜んでいるケースがあります。
例えば、とある不動産投資を考えている人（素敵オーナーさん）が「素敵マンションの101号室」の営業を受けて購入したとしましょう。
素敵マンション101号室は新築で、駅から近かったので、素敵オーナーさんが購入を決めました。
素敵オーナーさんは、普段は大手会社に勤めていたため、信用力を利用して銀行から融資を引きました。
いわゆる副業で不動産投資というものです。
投資用なので、買って終わりではなく、住む人を探さなければなりません。
普段は素敵オーナーさんは忙しい。
そこで登場するのがサブリース会社です。
家賃保証もしてくれるし、入居者（お客さん）も見つけてくれる。面倒なことを全部やってくれる！
月8万の家賃だから、入居者が住んでくれたら年間で96万円の収入になる。
月々の返済が月5万円だから、毎月3万円のプラスになる。
そして、なんといっても、空室があっても家賃保証をしてくれるから、空室リスクもない！
相場より落ちるけど、月6万円はサブリース業者から保証されている。
めでたしめでたし！
となれば万々歳です。
しかし、冷静に考えてみると、1年間空室になったとしたらどうでしょうか？家賃保証会社は、月72万円オーナーさんに払ってくれるでしょうか？
もし10オーナーが空室状態だと、何もせずとも赤字で年間720万円です。サブリース会社もやっていけません。
契約によるのですが、サブリース会社が、空室が埋まらないからといって家賃を相場より下げたりして募集をする、などの賃料減額トラブルが起きています。
でも10年保証とかっていうけれど・・・
10年保証と謳っていても、先程の状態が、ずっとその状態が続くと、赤字累計が年間7,200万円になります。
それほど払える体力がない会社だったとすると・・・
そのときに出てくるのが借地借家法という借主有利の法律です。
この場合は、家賃減額されるリスクなどもあります。
空室も続いているので、保証賃料を下げさせてください。
さらに、これだけではなく多くのトラブルもこれまで発生しています。
サブリース契約のトラブル例
金融庁が発表しているトラブル例によると、このような相談が実際に寄せられているようです。
例えば以下のような例があります。
・10 年前建設業者に勧誘されてアパートを建てたことに始まり、一括借り上げ、 特約システム等次々に契約や費用負担を強いられる。
消費者ホットライン相談事例
・投資目的でシェアハウス１棟を購入し、事業者とサブリース契約をした。１年 過ぎた頃から５年間の家賃保証が守られず困惑。
・15 年前に両親が建てた賃貸アパートの賃料をサブリース会社が下げると言っ ている。ローンの返済も困難になり納得がいかない。
・14 年前に賃貸アパートのサブリース契約をした。２年ごとに契約を更新するが、 条件が悪くなる一方だ。納得いかない。
まだまだありますが数えきれないので、この辺りで止めておきます。
加えて、私が実際に遭遇した体験談も例に挙げてみたいと思います。
ある日の出来事です。
いつもの喫茶店で飲みながらくつろいでいると、いきなり大きな声で「私はあなたと喧嘩したいわけじゃないんです！」という大声が。
何事か？と思ってパッと横を見ると、スーツ姿の男性１人と、不動産オーナーらしき方が。
お店には、私とその方々しかいませんでしたので、会話が丸聞こえだったのですが、どうやらそのスーツの人は不動産屋さんのようでした。
業界の空気といいましょうか。
会話の端々に業界用語（賃貸借契約・サブリース云々）等が織り込まれていましたので、１０中８、９間違い無いと思います。
そして、雰囲気も険悪でした。
会話の流れから以下のことが読み取れました。
・夫婦の方は不動産オーナーである
・不動産屋は、おそらくサブリース業者である
・契約の解除で揉めている
・・・
私はこのとき、あぁ、サブリースの契約解除の件で揉めているんだな・・・と思ってしまいました。
仕組み自体は悪くないのですが、よくわからない部分がうやむやで契約をするケースが多く、トラブル頻発なのです。
その不動産屋さんは、とにかく声が大きく威圧的です。
言っていることは分かるのですが、それは言われた側としても、法律の専門家でない限り反論出来ませんよね。
ちなみに、豆知識ですが、不動産に関する判例はここから見れます。
サブリースを調べたい場合はキーワードを「サブリース」で検索します。
もともとプロである不動産屋も、満室経営にするには、相当の労力がかかります。
それを一般消費者相手に、不動産屋に圧倒的に有利な契約を作って仕掛けるのもいかがなものかと思います。
聞きかねたオーナーさんは、怒りに任せて感情で話を続け、不動産屋も大声で応戦しようとする。
お互い言い分はもちろんあるでしょうが、最終的には弁護士を通してトラブル解決になるかもしれませんし、推測だらけなので分かりませんが、ここで言いたいのは、ルールを守ってやること。
立場を利用して、圧倒的不利になる状況を作り出すのもいただけません。
サブリース契約トラブルに巻き込まれないために
上記の話では、不動産屋さんが正しいかもしれませんし、不動産オーナーさんが正しいかもしれません。
不動産投資というフィールドであれば、業者もルールを守るべきですし、不動産投資を行うときには、よくよく勉強をしなければなりません。
不動産投資＝事業経営
です。
甘い言葉に騙されてはいけません。
きちんと学んで、知識を武器に戦える準備をしておく必要があるということ。
かぼちゃの馬車事件の壮絶な内情については、この本を読みましたが、おすすめです。
まさか銀行が・・・というような話でしたが、勉強になるので、ぜひ読んでみてください。
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