特定賃貸借契約の重要事項説明って何を書くの？
賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第30条では、以下のように定められています。
第三十条 特定転貸事業者は、特定賃貸借契約を締結しようとするときは、特定賃貸借契約の相手方となろうとする者（特定転貸事業者である者その他の特定賃貸借契約に係る専門的知識及び経験を有すると認められる者として国土交通省令で定めるものを除く。）に対し、当該特定賃貸借契約を締結するまでに、特定賃貸借契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるものについて、書面を交付して説明しなければならない。
２ 特定転貸事業者は、前項の規定による書面の交付に代えて、政令で定めるところにより、当該特定賃貸借契約の相手方となろうとする者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法により提供することができる。この場合において、当該特定転貸事業者は、当該書面を交付したものとみなす。
では、どのような項目が記載されているのでしょうか。
国土交通省の賃貸住宅管理業法ポータルサイトでは、サンプルが発行されています。
そちらをもとに具体例を一つずつ見ていきましょう！
「特定賃貸借契約（マスターリース契約）」とは、オーナー（貸主）と事業者（借主）の間で結ぶ賃貸契約のことです。ここでの「借主」は、その物件を自分で住むのではなく、他の人に貸す（転貸する）ことを目的に契約を結びます。つまり、サブリース会社などがこれにあたります。利益を得る目的で、繰り返し・継続的に転貸することを意味します。例えば「出張中だけ一時的に他人に貸す」などのように、一時的・臨時的な転貸であれば、この「特定賃貸借契約」には該当しません。
目次
特定（とくてい）賃貸借契約の重要事項説明書記載例とは
重要事項説明書の記載項目は以下の通りです。
- 特定賃貸借契約を締結する特定転貸事業者の商号等
- 特定賃貸借契約の対象となる賃貸住宅
- 契約期間に関する事項
- マスターリース契約の相手方に支払う家賃の額、支払期日、支払方法等の条件並びにその変更に関する事項
- サブリース業者が行う賃貸住宅の維持保全の実施方法
- サブリース業者が行う賃貸住宅の維持保全に要する費用の分担に関する事項
- マスターリース契約の相手方に対する維持保全の実施状況の報告に関する事項
- 損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
- 責任及び免責に関する事項
- 転借人の資格その他の転貸の条件に関する事項
- 転借人に対する⑤の内容の周知に関する事項
- マスターリース契約の更新及び解除に関する事項
- マスターリース契約が終了した場合におけるサブリース業者の権利義務の承継に関する事項
- 借地借家法その他マスターリース契約に係る法令に関する事項の概要
それぞれサンプルをもとに解説します。
記載例は以下の表紙から始まります。
トラブルが多い特定賃貸借契約では、以下の点が大きな注意点として挙げられます。
- 当社からお客様にお支払いする家賃は減額される場合があります。
- 契約期間中においても解約となる場合があります。また、お客様から更新を拒絶される場合は、正当な事由が必要となります。
上記がまず冒頭にあり、具体的な記載へと進んでいきます。
特定賃貸借契約を締結する特定転貸事業者の商号等
特定転貸事業者（借主（乙））の名称や住所、重説する人の名前や業務管理者を記載します。
特定賃貸借契約の対象となる賃貸住宅
対象となる建物の名称や所在地等を記載します。
契約期間に関する事項
この場合は、普通借家契約の記載事例です。
解約をすることができる旨、契約期間中でも家賃が変更になる旨が記載されています。
乙が甲に支払う家賃その他賃貸の条件に関する事項
家賃の金額・支払い期限・支払い方法が書かれています。
また、設定根拠も重要なポイントです。
ついで、敷金の金額、支払い期限、支払い方法なども記載されます。
乙が行う賃貸住宅の維持保全の実施方法
乙（サブリース業者）が、どのような維持保全を実施するかです。
以下の項目が挙げられます。
- 実施箇所
- 内容・頻度等
- 乙が行うか委託先が行うか
乙が行う賃貸住宅の維持保全の費用負担に関する事項
実施箇所をどちらが費用負担するかが挙げられています。
維持保全の実施状況の報告に関する事項
維持保全の報告についてです。
損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
損害賠償がくと違約金に関する記載です。
責任及び免責に関する事項
天災、甲（貸主）が賠償責任保険等へ加入すること、保険に対応する損害について乙が責任を負わないこととする場合は、その旨記載し説明すること。
転借人の資格その他の転貸の条件に関する事項
反社会的勢力への転貸の禁止や、学生限定等の転貸の条件を定める場合は、その内容について記載し、説明します。
乙が行う賃貸住宅の維持保全の内容の転借人に対する周知に関する事項
転職人に対する周知に関する事項です。何を、どのように周知するのかを記載します。
契約の更新又は解除に関する事項
以下が記載として挙げられます。
- 契約の更新及び更新拒絶について
- 契約の解約について
- 契約の解除について
乙の権利義務の承継に関する事項
甲（貸主）が乙（サブリース業者）の地位を承継する旨です。
借地借家法その他特定賃貸借契約に係る法令に関する事項の概要
以下についての記載です。
- 借地借家法32条第１項（賃料増減請求権）
- 借地借家法28条（更新拒絶等の要件）
条文も載せておきます。
第三十二条
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
第二十八条
建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
まとめ
以上です。
宅建の重要事項説明書に比べると、内容は比較的シンプルです。
ご参考になれば幸いです。
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