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借家とは?借地借家法をわかりやすく

借地借家法・・・ってなに?

借地借家法(しゃくちしゃっかほう)を簡単にいうと、家や土地を借りる人を保護するための法律です。

いまいちイメージがしづらいかもしれませんが、借地借家法は、借主さんを守るための法律である、ということをまず頭に入れておくと理解がスムーズになります。

今回は、土地を借りて家を建てたい、ひよこくんと内容を見ていきたいと思います。

借地借家法とは

法律では、まず最初にこのように述べられています。

借地借家法 第一章 総則(趣旨)
第一条 この法律は、建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権の存続期間、効力等並びに建物の賃貸借の契約の更新、効力等に関し特別の定めをするとともに、借地条件の変更等の裁判手続に関し必要な事項を定めるものとする。

小難しいけれど、地主さんよりも、借りる人を守る、と覚えておけばいいんだね!

借家とは

そして、借地借家法は「借家(しゃっか)」と「借地(しゃくち)」にわかれています。

今回は、建物の賃貸借契約について適用される「借家(しゃっか)」について解説します。

借地借家法が適用される範囲

借家、すなわち建物を借りるときに、全て借地借家法が適用されるわけではありません。

原則として、建物の賃貸借契約は借地借家法が適用されますが、下記の場合は民法のみが適用され、借地借家法は適用されません

1 一時使用のために建物の賃貸借契約を結んだことが明らかな場合
2 タダで建物を借りる場合(使用貸借)

建物賃貸借契約の更新等

建物を借りるなら、出来るだけ長く借りたいな。

土地を借りて建物を建てるとなると、できるだけ長く借りたいと、ひよこくんは思っています。借家契約をする場合、賃借人保護の観点から、長く借りられるような特別ルールが備わっています。

借家契約の契約期間

最長期間:制限なし
最短期間:制限なし ※ただし、期間を1年未満とした場合、期間の定めのないものとみなされる

制限はないんだね!でも、期間を定めていなかったら、いきなり出て行けとか言われないかな?

仮に、賃貸人から解約の申入れがあった場合でも、解約の申入れ日から6ヶ月経たないといけません。さらには正当事由が必要とされており、この正当事由は余程のことでないと認められません。

また、6ヶ月が経過したとしても、ひよこくんが使用を継続していた場合、賃貸人が遅滞なく異議を述べなければ、同様の更新をしたとみなされます。

このことを法定更新といいます。

例えば2年と期限が決まっている場合はどうなるの?

期間の定めがある場合でも、当事者が期間の満了の1年前から6ヶ月前までに相手方に対して、更新をしない通知がなかった場合、これも契約を更新した(法定更新)とみなされます。

通知をしても、ひよこくんが使用を継続していた場合、賃貸人が遅滞なく異議を述べなければ更新したものとみなされます。期間の定めがない場合と同様、賃貸人からの更新拒絶には正当事由が必要です。

さらに、ひよこくんが期間が満了することを、その1年前までに知らなかった場合に限って、裁判所は、ひよこくんの請求で、明け渡しにつき相当の期限(1年を超えない範囲)を与えることができるのです。

賃借人は色々と守られているんだね。

そうですね。そして、下記の条文も、保護を裏付けるような条文になっています。

(強行規定)第三十条 
この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする

借地借家法

建物賃貸借契約の効力

次に建物賃貸借契約をした時の効力についてです。

建物賃借権の対抗力

契約の途中でオーナーが変わったら借り続けられるの?

建物を借りる時には、登記を請求する権利は、ひよこくん側(賃借人)には認められていません。

そのため、今借りているオーナーから新たなオーナーに変わった場合、登記がないと対抗できないのでしょうか?

それではあまりにもひよこくんがかわいそうです。

そこで、借地借家法は、建物の引き渡しを受けていれば、新たなオーナーに対抗できる(建物を借りる権利があると主張できる)ことになっています。

(建物賃貸借の対抗力)第三十一条 
建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。

借地借家法より

転借人の保護

あと、僕が途中で別のお兄さんに建物を貸したりしてもいいのかな?

賃貸人の承諾をもらうことで、賃借権を譲渡したり、転貸することができます。

その場合、ひよこくんが貸した登場人物(お兄さん)がもう一人増えるわけです。

ひよこくん、建物を貸してくれてありがとう。

すると、賃貸人とひよこくんの契約が終了したら、お兄さんも即座に出ていかなければならないのでしょうか?ここでは、転貸人(ひよこくん)が、賃貸人(オーナー)とどのような流れで契約を終わらせているかによって、転借人(お兄さん)の立ち振る舞いも変わってくるのです。

契約の終わり方転借人への対抗
期間満了・解約申し入れオーナー(賃貸人)は、お兄さん(転借人)に通知をしなければ、転借人に対抗できない。通知日から6ヶ月経過で終了。
合意解除オーナー(賃貸人)は、お兄さん(転借人)に対抗ができまない
債務不履行による解除ひよこくんが家賃を払わないなどの債務不履行(さいむふりこう)の場合、転借人にも、賃料を支払う機会を与える必要はない。

建物を貸すのも責任重大だね!

定期建物賃貸借について

先ほど見た通り、更新の際には、ひよこくん(借主)の方が有利です。

しかし、場合によっては更新も必要にならないケースもあるかもしれません。1週間の催事で使う時に建物を借りるケースなど。

そこで、契約の更新がない、定期建物賃貸借という制度も設けられています。下記の図を見てください。

定期建物賃貸借

期間合意して期間を決定(1年未満でもOK)
内容契約の更新がない旨の特約
方式公正証書などの種類で契約し、書類交付と期間の満了で終了する旨を説明しなければならない。
終了オーナー(賃貸人)から:期間が1年以上の場合、期間満了の1年前から6ヶ月前までにひよこくん(賃借人)への通知が必要。
ひよこくん(賃借人)から:200㎡未満の居住用の家に住んでいて、かつやむを得ない事情がある場合に、解約申し入れができる。その申し入れ日から1ヶ月後に終了する。

(※1)契約書面と説明書面は別であることが必要です。賃貸人が説明をしなかった場合は、契約の更新がない旨の特約は無効になります。

まとめ

以上、借地借家法の借家についてまとめてみました。今回はこの部分でした。

借地については、こちらの記事でまとめていますので、気になる方はチェックしてみてください。

ご参考になりましたら幸いです!