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不動産売却したら、住民税について知っておこう

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不動産を売却すると、様々な費用がかかります。

仲介手数料や登記費用など、目に見えて支払うものがあるのでまだ分かりやすいですが、税金は複雑です。

この記事では、売却後の住民税自分はそもそも支払う必要があるの?にやさしく回答したいと思います。

不動産売却の税金の仕組み

不動産を売却すると、利益が出ることがあります。

例えば、このようなケースで考えてみましょう。

10年前に2,000万円で買った住宅が、3,000万円で売れました!

この場合、単純に差し引きで1,000万円の利益が出たことになります。

税金は利益に対してかかりますので、どれだけ利益が出たか、に着目するのが第一ステップです。

利益が出なければ税金はかかりません。

実際には、仲介手数料や登記費用などが、購入時や売却時の費用としてかかります。 

仲介手数料や登記費用なども合わせると、200万円ぐらいは費用がかかってるかな・・・

仮に200万円が費用としてかかると、純粋な利益は800万円(1,000万円-200万円)になります。

売主さんの手元には800万円残る計算になります。

このまま手元に満額入れば嬉しいですが、当然そのようなことにはなりません。

この800万円という数字に対して、税金がかかる、というのが不動産売却の税金の仕組みです。

「会社を経営して利益が出たら法人税を納める」のと同じ仕組みですね!

不動産売却時にかかる税金

さて、利益が出ていれば、その利益に対して、所得税住民税がかかります。

所得税・・・国(税務署)に納付する国税です。
住民税・・・都道府県と市区町村に納付する地方税です。

次に重要なことは、不動産を何年所有していたか、が重要になります。

まずは、下記の表をみてください。

用語が難しくなりますが、2列目の「年数」と4列目の「住民税率」に着目してください。

譲渡所得(じょうとしょく)とは、利益のことです。

不動産の所有期間が5年以下だと住民税率が9%5年を超えて所有していると5%と大きく変わってきます。

この数字は、利益に対してかかります。

今回のように800万円の利益が出た場合、計算式は下記になります。

3年で売った場合の住民税・・・800万円 × 9%= 72万円
7年で売った場合の住民税・・・800万円 × 5% = 40万円

税金高いなあ・・・もっと安くならないの?

税金の控除制度がある

先ほど見たのは住民税のみですから、加えて、所得税もかかってきます。

中々大きな税金がかかりますが、一定の条件を満たせば控除される特例があります。

マイホームを売った場合の3,000万円の特別控除が代表的なものですが、他にも国税庁のホームページで確認できます。

この控除は、先ほどの利益(譲渡所得)から引かれますので、計算式は下記になります。

800万円 – 3,000万円 = 0 (-2,200万円)

そして、この「0」という数字に税率がかかりますので、所得税、住民税も「0」になります。

まとめ

エリアや状況にもよりますが、中古住宅を売却するとどうしても新築時より価格は下がってしまいますので、利益が出るケースは少ないかもしれません。

ただ、都心部のマンションや、需要のあるエリアでは、大きな転売益が出た、ということもよくあります。

まずは、利益が出たかを確認し控除が受けられるかどうか、を調べる。この2つだけで住民税がかかるかどうかを知ることができます。

もし、多額の売却益が出た場合や、税理士さんにお願いしたい場合は、【あなたにぴったりの税理士が見つかる-ミツモア】のようなサービスもあります。

さらに詳しく譲渡所得を知りたい方は、下記の記事もご覧ください。

以上、ご参考になれば幸いです!