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自然死は告げない?期間は3年?事故物件ガイドラインを国交省が発表!

事故物件は、事故の内容を告げなければならない。

このような言葉を聞いたことがあるのではないでしょうか。

事故物件、いわゆる心理的瑕疵がある物件は、不動産の世界では日常茶飯事です。

私が、過去取引に携わったケースでも、以下のような取引に遭遇したことがあります。

・火事でお亡くなりになった
・マンションで飛び降りてしまった
・孤独死された
・原因不明の遺体があった

住まれている方がお亡くなりになった場合などは、業界で「告知義務」があると言われてきました。

しかし、人によっては気にしないという方もいらっしゃるので中々判断が難しく、基準もあいまいです。
病気でお亡くなりになられた場合、殺人事件が起きた場合、などでも印象はだいぶ変わるためです。

リフォームをすれば気にならないという方もいます。

この告知義務には、これまではっきりとした基準がなかったのですが、新しく国交省よりガイドラインが発表されました。事故物件の告知について、はじめて一定の基準が設けられたと考えても良いでしょう。

そこで今回は主要なポイントに絞って「事故物件とはなにか?」を開設していきたいと思います。

なお、本ガイドラインは、現時点において妥当と考えられる一般的な基準をとりまとめたものであり適時見直しを行うこととする、というコメントがありますので、そちらを念頭に置いておく必要があります。

心理的瑕疵とは?

先ほど説明した心理的瑕疵とは、他殺や自死、事故死以外にも周辺環境や過去の使用用途が該当する場合もあります。

買主さんや借主さんは、住むための便利さや快適さを期待して家の購入や賃借、入居するので、その物件に事故がなかったかどうかは非常に重要な要素となります。

自分が住んでいる家で過去殺人がおきた、というのを後で聞いたら「買わなかったのに!」となる場合も考えられますよね。

そのような心理的に影響のあるような事柄を心理的瑕疵となります。

宅建業者に調査の義務はない

ガイドラインでは、宅建業者に事故物件であるか否かの調査義務はない、とされています。

もともと不動産取引をするときには契約書に「告知書」を添付します。

この告知書という制度があるので、知った知らないはある程度この書式でカバーすることができます。

告知書の記入欄

告知書の記入をもって、情報収集としての調査義務はなされたとされ、売主さん、借主さん、管理業者以外に自ら周辺住民等の第三者に聞き込みを行う義務はないと考えられます。

しかし、宅地建物取引業者は、人の死に関する事実を知らされた場合や認識した場合、当該事案の存在を買主・借主に告げる必要があるかどうかを判断しなければなりません。

告げるべき内容

まず、今回のガイドラインは居住用の不動産が対象となっています。
つまり、戸建やマンションについて適用される事項となっています。

隣の家や前の道路で起きた事件はどうなるの?

隣接住戸や前面道路など、取引の対象となる不動産以外において発生した事案については、本ガイドラインの対象外となっています。

しかし、集合住宅の場合は、「ベランダ等の専用使用が可能な部分」「共用の玄関・エレベーター・廊下・階段のうち、買主・借主が日常生活において通常使用すると考えられる部分」は対象となっています。

具体的に告げるべき内容についてみてみましょう。

他殺・自死、事故死その他

過去に他殺、自死、事故死が生じた場合には、買主・借主が契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼす可能性があるものと考えられるため、原則として、これを告げなければなりません

死因が不明の場合においても、買主さんや借主さんの判断に、重要な影響を及ぼす可能性があるものと考えられます。

この場合も原則として、これを告げるものとする。

自然死の場合

自宅における死因割合のうち、老衰や病死による死亡が9割を占めると言われています。

自然にお亡くなりになる場合は、過去の判例においても、心理的瑕疵への該当を否定したものが存在するなど、買主さんや借主さんの判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いものと考えられます。

そこで、過去に自然死が生じた場合には、原則として、これを告げる必要はないものとしています。

以下のように、不慮の事故による死についても同様、告げる必要はないとされています。

自宅の階段からの転落
入浴中の転倒事
食事中の誤嚥
 など

しかし、以下のような場合には注意が必要です。

自然死や日常生活の中での不慮の死が発生した場合であっても、過去に人が死亡し、長期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴い、室内外に臭気・害虫等が発生し、いわゆる特殊清掃等が行われた場合においては、これを告げなければなりません。

※地震等の大規模な災害により、対象となる不動産において人の死が生じたか明らかでないような場合には、その旨を告げれば足りるものとする。

売買と賃貸の違いについて

また、売買契約と賃貸借契約を比べると、売買契約は取引金額やトラブルの損害が高額になるため、事情がことなります。

売主・貸主から不明であると回答された場合、あるいは無回答の場合には、その旨を告げれば足りるものとする。

賃貸について

賃貸契約については、事故を認識している場合、以下の内容を、借主さんに告げるものとされています。


・事故の発生時期
・場所や死因
・不明である場合はその旨

これは、紹介した内容をそのまま告げるべき、とされています。

そして、一番気になるのは、いつまでの期間に起きた事故を告げるべきでしょう。

ガイドラインをそのまま引用します。

特段の事情がない限り、これを認識している宅地建物取引業者が媒介を行う際には、事案の発生から概ね3年間は、借主に対してこれを告げるものとする。

つまり、3年間は借主に対してこれを告げるものとされています。

これはなぜかというと、過去の判例を踏まえて決定されたものと思われます。

住み心地の良さへの影響は自死等の後に第三者である別の賃借人が居住した事実によって希薄化すると考えられるとされている事例

東京地裁平成 19.8.10判決、東京地裁平成 25.7.3 判決

賃貸住宅の貸室において自死が起きた後には、賃貸不可期間が1年、賃料に影響が出る期間が2年あると判断されている事例

東京地裁平成19.8.10判決、東京地裁平成 22.9.2 判決等

売買について

売買についても、告げるべき事件が発生している場合はそのまま買主さんに告げるものとしています。

また、売買においては、現段階で考え方を整理する上で凡例や取引実務が、十分に蓄積していません。

そのため、調査を通じて判明した範囲で、買主に対してこれを告げるものとしています。

留意事項

上記が原則的な対応ですが、買主さん・借主さんからの依頼に応じて追加的な調査を行った場合や、社会的影響の大きさを考える場合は、判明した点を告げる必要があるとされています。

この場合でも、調査先の売主・貸主や管理業者から不明であると回答されたとき、あるいは「無回答」のときには、その旨を告げれば足りるものとする。

なお、このような事件にはプライバシーなどの配慮も必要になってくるため、事案の存在を告げる際には書面の交付が望ましいとされています。

まとめ

以上、冒頭でもお伝えした土地、本ガイドラインはあくまで「現時点で妥当」と考えられる一般的な基準を取りまとめたものです。

このガイドラインは、様々な判例や事例の蓄積により、基準が妥当ではない可能性もあるため、ガイドラインは随時変更されていくことが予想されます。

不動産のOTOMO編集部でも、このような流れを追っていきたいと思います。

ガイドラインを直接見たい方はこちら