スマホで不動産の無料相談ができます♪

土地には4つの価格がある?一物四価をわかりやすく解説

一物四価ってなに?

1つの土地に4つの違った価格があることを一物四価(いちぶつよんか)と言います。

土地の価格が4種類ってどういうこと…?SUUMOとかで見る値段が土地の価格じゃないの?

ひとつの土地でも、目的に応じて4つの異なる価格が存在します。

先に4つの種類をみてみましょう。

この4種類が土地の価格の4種類と言われています。

そして、それぞれに価格の割合イメージが異なります。

実勢価格を100としたときの割合が下記のイメージです。

このように4つに分かれているのは、土地の値段を国や地方自治体・取引に関わる売主さんや買主さんなどが違った視点や基準で評価しているためです。

それでは、具体的な言葉の意味を解説していきます。

実勢価格

実勢価格(じっせいかかく)は、実際に取引される価格です。

売主さんが2,000万円で売り出している戸建を、その価格で買いたいという買主さんがいれば、その価格で取引がされます。実際に高いか低いかはさておいて、当事者間で成立する価格です。

例えば、売り急いでいる場合、事故物件である場合など、様々な要因を含めて決定されます。一番馴染みが深い価格だと思います。

実際に取引が行われた価格ということだね。

公示価格

公示地価(こうじちか)は、国土交通省土地鑑定委員会(とちかんていいいんかい)が公表している、毎年1月1日時点の土地の価格です。

毎年ニュースや新聞で見る言葉だね!

2021年であれば大阪の繁華街の公示地価が下落して、大きな話題になりました。

2021年の公示地価(1月1日時点)で、大阪府の商業地は2.1%下落し、下げ幅は全国で最も大きかった。〜略〜大阪・道頓堀の老舗フグ料理店「づぼらや」跡地が28.0%下落し、全国の商業地の下落率トップとなった。

日本経済新聞より

公示地価は、土地の形状、土地の利用状況などを踏まえて、価格はいくらか?という算出がされています。

2人の不動産鑑定士が現地を調査して、国土交通省の土地鑑定委員会が公示価格を決定しており、公示地価は国土交通省のページで調べることができます。

例えば、上記と同じ地域の大阪道頓堀の一例を調べてみましょう。

どのような土地、建物の使われ方をしていて、その結果、土地の価格がいくらになったか?が算出されています。

赤枠で囲んだボタンを押すと、鑑定評価書が確認できます。なぜその価格になったか?の詳細が書かれていますので面白いですよ。

また、公示地価に類似したものに基準地価(きじゅんちか)というものがありますので、簡単に紹介しておきます。

基準地価:各都道府県が主体となって毎年7月1日の評価が、9月に公表される土地の標準価格のことです。公示地価と違う点は、都市計画区域内以外も含まれる点、不動産鑑定士が1人以上という点です。

最初の図でみた通り、実勢価格の90%と思っておいたらいいんだね!

相続税路線価

相続税路線価(そうぞうぜいろせんか)は、相続税や贈与税を算出するための指標です。

実務では、日常的に使う言葉で、路線価(ろせんか)とも言ったりします。

毎年1月1日を基準日として評価し、国税庁が毎年7月頃に発表します。

路線価は、国税庁の路線価図で確認ができます。

一例として、だんじり祭りで有名な大阪の岸和田市のある地域をみてみましょう。

路線図は、道路に値段がついています。この値段に1,000円をかけると、1㎡あたりの価格を出すことができます。

上記の例を見ると、65Eと書いてあるところは、65,000円/1㎡ ということになります。(英語は、借地権割合です)

また、相続税路線価が定められていない地域もあります。そのような際には、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じる倍率方式によって評価額を算出します。

相続税路線価は、実勢価格の80%が目安だね!

固定資産税評価額

固定資産税評価額(こていしさんぜいひょうかがく)は、固定資産税を決める際の基準となる評価額のことです。

各市町村(東京23区内は東京都)によって決定されます。

すでに毎年固定資産税を払っている、という方は、納税通知書に書いてあると思います。

他にも、都市計画税、不動産取得税、登録免許税などの基準にもなります。

固定資産税評価額は、3年ごとに評価替えが行われます。直近ですと2021年に評価替えが行われました。

固定資産税は実勢価格の70%だね!

まとめ

以上、4つの土地価格を説明しました。それぞれの使用目的や役割が異なるので、4つの価格が存在しているのです。

時々の情勢によって土地の価格も変わりますので、それぞれの公表時期に合わせて最新情報を確認することで、正確な価格把握をすることもできます。

全国地価マップというサイトでは、住所を調べると、地図でその位置を表示してくれるので大変便利です。よければ使ってみてください。