【保存版】不動産業界とは?仕事内容をわかりやすく解説!構造から知っておこう

こんにちは、不動産のOTOMO(@zebrakun24)です。

不動産業界の仕事内容ってどんなものがあるのでしょうか?

私は恥ずかしながら業界に入る前「営業」のイメージしかありませんでした。

不動産とは自分が家を借りるときぐらいしか触れませんので、それが全てと思っていました。

しかし、実に奥深い業界で、色々な仕事があります。

今回は、現役不動産業界で働く筆者が、業界研究と仕事内容を徹底解説します。

このような方は参考にしてみてください。

  • 不動産業界の仕事を知りたい!
  • 自分に合った仕事があるかどうか知りたい
  • ぶっちゃけ不動産業界の将来性ってどうなの?知りたい

不動産業界のビジネスモデルと構造を知る

不動産業界志望
不動産業界志望

不動産業界のビジネスモデルはどうなってるの?

不動産業界のビジネスは大きく4つに分けることができます。

  1. 開発業・・・マンションや分譲地を開発する
  2. 流通業・・・不動産を流通させる
  3. 管理業・・・不動産の管理を行う
  4. 賃貸業・・・大家業、不動産オーナー

これらはお互い独立せず、絡み合っています。

不動産は建てて終わりではなく、買う人がいれば売る人もいる。

借りたい人もいれば、貸したい人もいる。

そのサイクルで回っています。

不動産業のビジネスモデル

一つの領域に特化する会社もあれば、総合的に行う会社もあります。

街の不動産屋の看板を見かけたら意識してみてください。

「売買」「賃貸」「管理」総合的にサポートします。

このように看板に書いている会社も多いです。

具体的に見ていきましょう。

開発業

不動産開発は主にデベロッパーの仕事です。

例えば、みなさんが住まれている家やマンション、さらには普段通る道路。

これらは開発によって建てられたものです。

元々田んぼだったところを開発して大規模なマンションを建てる。

分譲地にして建売住宅として販売する。

さまざまな開発が行われています。

開発行為の様子
実際の開発現場の様子(開発行為といいます)

エリアによりますが、大規模な事業です。

全て一つの会社で完結することはなく、開発計画はデベロッパーが行い、建築や工事は協力会社が行うこともあります。

単純化して考えてみましょう。

10億円かけて100部屋のマンションを開発するとします。

10億円は土地の取得費、建築費、税金、造成工事代、関係業者さんの人件費などなど様々なものが含まれます。

マンションを建てる場合は、近隣住民の説得や行政とのやり取りも発生するので、その分の人件費もみておきたいですよね。

できあがったものを1部屋を2,000万円で販売するとします。

全て売れたら20億円になります。

20億円ー10億円で10億円が利益になります。

実際にはここから、さまざまな費用や税金が差し引かれます。

開発業者は、以下のことをふまえて開発計画をたてて実行します。

  • エリアのマーケットを熟知し、いくらで売れるのか計算
  • この土地を手に入れるためには、どの地権者に営業をかけたらいいか
  • 最終的には、売却するのか?賃貸するのか?

いわゆるデベロッパーと呼ばれる分類の会社で、それぞれ得意領域も違います。

総合デベ、戸建デベ、マンションデベ、など略して呼ばれることもあります。

代表的な企業の一例です。

  • 三井不動産・・・東京ミッドタウン、ららぽーと、ザ・パークハウス(マンション)
  • 東急不動産・・・東急プラザ、Qs Mall、BRANZ(マンション)
  • 森ビル・・・六本木ヒルズや表参道ヒルズなど市街地再開発事業

流通業

先ほどマンションを例に挙げましたが、10億円かけてマンションを作ってはい終わり。

これだと事業は成り立ちません。

市場に流通させる必要があります。

流通は、みなさんが一番触れる機会が多いと思います。

不動産を借りたり、買ったりするときに不動産屋に行きますね。

いわゆる「仲介」をしてくれる会社です。

日本の流通市場は、欧米諸国と比較して以下の特徴があります。

  • 新築住宅の着工が多い
  • 既存住宅がほとんど流通していない

国土交通省の資料によれば、既存住宅流通シェアは日本が14.5%に対して、欧米諸国が7~8割と、新築がよく流通していることが読み取れます。

不動産業の既存住宅流通シェア
国土交通省資料(2018年時)

ただし、同時に空家も増えています。

人口は減少していく中で空き家が増えることも問題となっています。

流通といえども、新築・中古・空家・ビル・戸建て・マンションなど、色々な分類があるとイメージしておきましょう。

流通の利益は仲介手数料です。

自社で物件を買い取って販売する再販売業者も存在します。

この場合は販売価格ー(仕入れ価格+リノベ費用など)が利益になります。

代表的な仲介会社のイメージとしては以下の通りです。

  • 三井のリハウス(三井不動産リアルティ)
  • 東急リバブル
  • 住友不動産販売
  • 野村不動産

管理業

さらに、建てて流通したとしても管理は必ず必要です。

管理には建物管理や賃貸管理があります。

建物自体のメンテナンスもそうですが、入居している人や企業の契約周りも管理していく必要があります。

買った物件が雨漏りしたら、業者さんに修理してもらう必要があります。

借りている物件が雨漏りしたら、管理会社やオーナーさんに電話して直してもらわないといけません。

管理会社にも得意としている領域が異なります。

住宅、マンション、ビルなど種別ごとに法律や管理方法も異なります。

管理は「管理手数料」が収益になります。

OTOMO
OTOMO

会社により異なりますが、賃料の5%としているところが多いです。

管理は継続的に顧客とつながっていくので、管理自体で大きな収益を生むことは難しいです。

しかし、管理戸数を増やすことで、毎月のストック収入が増えることから経営が安定しやすいです。

加えて、管理は顧客と継続的にコミュニケーションするので、様々な依頼がきます。

例えば売却依頼が来たりリフォームの依頼が来たり。

普段のストックに加えて、このような依頼がスポット収益になることでストックフローの収益モデルを作ることができます。

賃貸業

最後に賃貸業です。

賃貸はいわゆる大家さんです。

不動産業は、他の業界に比べて、小規模体制の事業所が多いです。

これは、1人大家さんなども含まれます。

前事業所が35万所に対して、4人以下の事業所は約85%の30万所あります(平成26年)

不動産の大家は、個人のみならず、地場の不動産会社、大手不動産会社など至る所に存在します。

賃貸が発生すると、引っ越しや新しい契約、そして管理、退去のたびにリフォームが発生します。

つまり、経済効果が至る所に波及していきます。

このように、それぞれの分野が完全に独立しておらず、一つの不動産が動けばたくさんの人や経済が動くのが不動産業界の面白いところです。

不動産業界の市場規模と構造を知る

不動産業界志望
不動産業界志望

不動産業界はどのくらい大きい業界なの?

不動産業界は、とても大きい市場です。

歴史も古く法改正も何度も重ねられてきました。

住まいと密接に関わる不動産業界。

ざっくりイメージを掴んでいきましょう。

市場を取り巻く規模

まずは、不動産業界の構造と市場規模をつかみましょう。

不動産業の産業規模

法人数は35万社ほどですが、約20年間で8万社ほど増加しています。

それに伴い、全産業における存在感も強まってきています。

現在、10社に1社は不動産会社ということになります。

宅建士の登録者数も100万人を超えており、多くの人が働く業界です。

また、不動産の数はコンビニよりも多いといわれており、経済をささせる一つの大きな産業となっています。

関連記事はこちら。

【年々増加】不動産屋はコンビニより多かった!数をグラフで徹底比較!

年収が高くなる理由

また、不動産業は他の産業と比べて従業員1人あたり付加価値額が圧倒的に高いのが特徴的です。

業界の給与体系としてはインセンティブを取り入れている会社も多く、稼いでいる人はたくさんいます。

不動産を買うときには融資(ローン)がセットになることが多いので、全て現金で買うわけではありません。

つまりローンが発生すると、金融機関や保険会社、繋がりが広がっていきます。

全ての取引の中心となる不動産業界は、ダイナミックであり、各所に与える影響が大きいです。

その分成果として反映される側面も強いです。

不動産業界の仕事内容をわかりやすく解説

不動産業界の仕事を見ていきましょう。

一言に「営業」といえども、たくさんの種類があります。

不動産業界の様々な仕事内容

代表的なものを見てみましょう。

売買営業

売買営業は、家を買いたい人・売りたい人をつなぐ営業です。

売買は、戸建てやマンション、土地などさまざまなものを仲介します。

私も売買がスタートでしたが、よかったと思っています。

売買は、戸建てやマンション、土地などさまざまなものを仲介します。

大手の会社でいえば、三井のリハウスや住友不動産販売、東急リバブルなどが挙げられます。

不動産会社によって、営業手法やカラーがかなり異なります

私も仕事柄たくさんの方に会いますが、大体その会社のカラーがあるなと感じています。

都会や地方でも扱う物件が異なりますし、マンション専門の営業店舗なども存在します。

大手だけではなく中小・地場の不動産会社で売買営業は需要のある仕事です。

もし不動産業界でキャリアを積んで行きたいなら、売買営業からのスタートをおすすめしています。

私も売買がスタートでしたが、よかったと思っています。

不動産・金融さまざまな知識が身につきます。

後に開発営業をしたり、賃貸営業をしたり、大家になったり、という方は周りでも多いです。

【やりがい】不動産売買営業の仕事内容と会社の選び方を解説

賃貸営業

賃貸営業は「借りたい」「貸したい」をつなぐ営業です。

イメージがつきやすいと思います。

一般的な住宅だけでなく、土地などもあります。

賃貸は大手以外は独自のジャンルに絞って事業を行なっている会社もあります。

  • オフィスビル専門の賃貸仲介会社
  • 居抜き店舗専門の賃貸仲介会社
  • タワーマンション専門の賃貸仲介会社など
  • 高齢者専門の賃貸仲介会社など

賃貸営業はスピードを持って動くことが契約の秘訣です。

エリアや扱う物件によって、お客さんの層も変わってきます。

自分がどのようなエリアでどのような物件を扱いたいのか、イメージしておくことが大切です。

具体的な仕事内容を知りたい方はこちらもご覧ください。

賃貸営業の仕事内容を解説!やりがいや大変なことは

投資用不動産営業

ここでいう投資用不動産営業は自社のマンションを投資家向けに販売する営業を指します。

例えば有名どころでいえば、以下のような会社です。

もしかしたら皆さんにも電話がかかってきたことがあるかもしれません。

お客さまは個人投資家(富裕層、医師や高属性サラリーマン)となることが多いです。

不動産投資営業は基本的にテレアポの営業がメインです。

投資営業はインセンティブが非常に大きいことで知られています。

お客さまの「投資」や「ローン」といったお金周りに関わるため、自社の商品知識はもちろん、金融知識や専門知識・向上心、行動力が必要となります。

未経験で入れる会社が多いです。

実際に投資用不動産営業をしていた営業マンに取材した記事もあるので、興味がある方は参考にしてください。

【実体験】投資用不動産営業はきつい?元シノケン社員が語る仕事内容のリアル

仕入れ営業

仕入れ営業は「買取」です。

仕入れが出来ると、営業としてはひくてあまたです。

どこの不動産会社も「仕入れ」に苦労していますので、成績を上げると収入を上げやすいです。

転職・独立もしやすい営業です。

仕入れといってもさまざまな種類があります。

  • 用地仕入れ
  • 戸建てやマンション等の中古物件
  • 収益物件(アパート・マンション等)

もちろん仕入れただけでは意味がないので、それを活用することもセットで考えます。

売却するのか?

賃貸するのか?

収支を立てて仕入れの計画を行います。

マンション開発の現場
土地は仕入れるところから。仕入れがあって初めて商品を作れる。

仕入れ営業の具体的な仕事内容はこちらもご覧ください。

不動産仕入れ営業の実態は?成果を上げるコツを解説

リーシング営業

リーシング営業は、オーナーから管理を委託されている物件を、早期満室にするため営業活動です。

リーシングは「マーケット調査、営業活動、契約締結」の3つの業務に分かれます。

比較的規模の大きい管理会社で行うことが多いです。

例えば、商社グループの管理会社など。

リーシング営業は物件を探している方に直接営業せず、仲介会社に向けた営業を行います。

不動産仲介営業とはまた違ったスタイルですが、営業能力やコミュニケーション能力が身に付く仕事です。

関連記事はこちら。

リーシング営業で成果を出すコツは?仕事内容ややりがい、大変さを解説

不動産管理

不動産管理は、建物管理賃貸管理、ビルメンテナンス等があります。

PM(プロパティマネージャー)、BM(ビルメンテナンス)といったりもします。

管理を自社で行うケースと委託する場合があります。

自社で保有している建物を管理するケース。

雨漏りや、入居者が退去した時の原状回復。

さらに緊急対応も必要です。

さらに入居者さんを管理するケース。

この場合は、家賃の振り込みや契約更新などが挙げられます。

「管理」といっても会社によって行う業務が違うため、具体的に知識をつけておくことが必要です。

不動産管理の仕事内容を徹底解説!賃貸管理・建物管理の違いをしろう

アセットマネージャー

金融に近い領域ですが、アセットマネージャー(AM)といった仕事も存在します。

アセットマネージャーは、不動産証券化による概念がアメリカから持ち込まれた時に、急速に広がりました。

不動産投資家の収益向上を目指す仕事です。

アセットは「資産」マネージは「管理」です。

この仕事は都心部に集中しています。

年収も高い傾向にありますが、大きなお金を運用するため、不動産業界未経験だと厳しい傾向があります。

ステップを積んでチャレンジすることがおすすめです。

激務?不動産のアセットマネージャー(AM)の仕事内容をわかりやすく解説!PMやBMとの違いも。

その他職種

不動産営業や管理は現場の仕事が多いです。

他に不動産会社にはさまざまな仕事があります。

  • マーケティング
  • DX担当
  • 広報
  • 人事
  • 経営企画

近年、不動産会社に求められるものは常に変化し続けています。

異業界の人もたくさん活躍しています。

自分の強みを活かして、活躍することも可能です。

なお、筆者も売買営業を経験したのちに、マーケティング部を立ち上げました。

不動産業界は、ITに強い人が少ないため、自分のフィールドを見つけられると、大きなチャンスが生まれます。

不動産DXに奮闘する私の記事も書いてみました。

【実体験】不動産DXに取り組むメリットと課題を現場から語る

不動産会社の種類と選び方を解説

次に不動産会社の選び方を見ていきましょう。

不動産会社の種類と選び方

大手仲介(販売)会社

不動産の現場に出ると、一番多く出会います。

大手には、財閥系(三井や住友)、電鉄系、信託系などがあります。

規模の大きい案件に関われることが魅力です。

先程の繰り返しになりますが、大手は会社によってカラーが違います。

同じ会社であっても、場所により「戸建てをメイン」にするところもあれば「マンションをメイン」にするところもあります。

法人営業部では、機関投資家や事業者相手に取引を行なうこともあります。

多くの人の始まりは「住宅」の仲介がメインです。

または実需(じつじゅ)ともいいます。

一時期は残業が多かったと、私の周りも漏らしていますが、近年は働き方も改善されつつあるようです。

実務については大手で経験を積めば間違いないです。

私の身の回りでも、大手出身で中小に行ったり、独立したり、先の展開につながります。

地場の不動産会社

いわゆる地域密着の不動産会社です。

地域で長年運営している会社は、大手ほどバリバリやっているわけではありません。

大体は社長がオーナーであるケースが多く、社長との相性が働きやすさを決めます。

地場不動産会社の選び方は、地元での実績と収益構造をチェックしましょう。

地元で長い実績があるということは、地域で支えられている裏返しにもなります。

また収益構造はストック収入に注目して下さい。

フロー収益(仲介)が多くなっていると、毎月営業に走り回らないといけないため、イメージにギャップが出る可能性があります。

安定した不動産会社選びはフロー+ストックの考え方が大切です。

不動産会社の収益構造

こちらの記事も参考にしてみて下さい。

街の不動産屋がつぶれないのはなぜ?実際に働いててわかったこと

特化型不動産会社

ある特定の領域に特化した不動産会社です。

「不動産」という切り口だと広すぎるので、特定のニーズに絞って事業をしている会社があります。

例えば、私が面白いと思っている会社を紹介します。

このように、切り口を変えることで、特定の人の課題を解決する不動産事業を行うこともできます。

自分が取り組みたい社会課題がある方は、このような切り口で会社を探してみるのもおすすめです。

また不動産の実務経験を積んで、このように特定の領域に特化させた事業で独立することもできます。

不動産の仕事は「つぶしがきく」と思う点です。

フランチャイズ系

不動産のフランチャイズは、

  • アパマンショップ
  • センチュリー21
  • ハウスドゥ
  • ピタットハウス

などなど。

売買に強いとか、賃貸に強いとか色々あります。

一つ注意点。

表に出ている看板は綺麗でも、中身の会社はまた違う不動産会社が運営している点です。

ここは大手仲介会社に就職するか、フランチャイズに転職するか、大きな違いになるでしょう。

各フランチャイズの特徴は以下の記事でもまとめていますので、参考にしてみてください。

【2022年版】不動産フランチャイズ10社徹底比較!加盟店数とビジネスモデル、経営方針まとめ

不動産テック系

そして不動産テック系です。

ベンチャー企業で働きたい方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産テックは不動産会社を支援する側でもあります。

テクノロジーで不動産業界を変えようとする会社です。

不動産業界はいまだにアナログな文化が多く残る業界のため、まだまだ伸び代がある業界です。

私個人的には、不動産テックに入る前に不動産の現場経験を積むことをおすすめします。

私は不動産会社で営業を受ける側の立場にありますが、担当の方が不動産経験があるかないかで説得力が増します

今後ますます伸びていく分野ですので、興味のある方はウオッチしてみてください。

不動産業界の課題は?将来性について

最後に不動産業界の課題をみておきましょう。

これは、業界に入るなら(いるなら)知っておきたい課題です。

課題があるということは、それだけ仕事があり、需要があるという裏返しにもなります。

ネガティブな見方ではなくポジティブに捉えていただきたいと思います。

業界の課題は、マーケットの課題不動産会社自体の課題2種類あります。

マーケットの課題

市場によるものは例えば以下の通り。

  • 人口減少問題
  • 空き家問題
  • 郊外過疎化問題
  • 資材高騰問題
  • 所有者土地不明問題

これらは、努力でどうにかなるものではなくこうなるものです。

人口統計は、ほぼ確実なデータと言われており、数が減ることが予想されています。

すると住宅も減り、空き家も増えます。

コントロールできない分、これらの問題を踏まえてどうしていくか?対策を立てる必要があります。

特に、少子高齢化は不動産業界でも進んでいます。

社長の平均年齢は業界最高です。

不動産業界の高齢化

この点、国の政策はどうなのか?

国土交通省が発表している不動産ビジョン2030というものがあります。

日本の未来のあり方を読み解くヒントになるので、ぜひ読んでみて下さい。

解説記事です。

【2022年版】不動産業界の今後は?就職先としてアリか。国交省不動産業ビジョン2030を基に解説

不動産会社自体の課題

不動産会社はとにかくアナログです。

全てではありませんが、これは努力で変えられることです。

一つ一つの不動産会社の利益率が上がれば、雇用も生まれ経済にも大きな影響を与えることができます。

実際、不動産DXは大手で盛んになっており、ITを推進した業務効率かがどんどん進められています。

近年では、メタバース住宅展示場やオンライン重説など、しきりに話題になることも増えてきました。

ここに乗り遅れてはいけません。

実際、地場の不動産会社でもここに気を遣っている会社は少ないので、参入のチャンスは大いにあります

みんながアナログな対応をしているところを業務効率化することで、成果につながります。

私もそのような環境で取り組んでいます。

まとめ

以上、不動産業界の仕事内容について紹介してみました。

不動産は奥深く、そして面白い業界です。

会社の選び方や自分に合った理想の環境を探すことが、第一歩となります。

近年は、不動産業界専門の転職エージェントも出てきているため、転職活動も進めやすくなっています。

不動産転職は、色々な仕事があり、会社も様々。

自分にあった不動産会社を、最適なタイミングで見つけることが転職成功の鍵です。

チャンスを逃さないためにも、転職エージェントを利用して、理想の会社や働き方を見つけましょう。

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