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古家付き土地売買の注意点は?買っても大丈夫?

古家付き土地とは、家がたったまま売られている「土地」のことです。

分かりやすいので、買主さんにとっても、この更地だったらこのぐらいの家が建てれるな・・・などとイメージがわきやすくなりますが、なぜ古家付き土地として売り出すかというと、売主さんにとってのメリットがあるからです。

今回は、そんな古家付き土地についてのメリットやデメリットを踏まえて、解説していきたいと思います。

なぜ古家付き土地として売り出すのか

古家付き土地で売り出す場合、売主さんにとっては、以下が大きな2つのメリットであるといえます。

●固定資産税が安いまま
●解体せず家を引き渡せる

固定資産税については、住宅が土地の上にあると、住宅用地の軽減措置特例というのが適用されます。

ここでは簡単な説明にとどめますが、 固定資産税は「1月1日時点の所有者」に対して課されます。

仮に10月時点で、建物を解体して更地で年末までに売れなかった場合、固定資産税は、住宅をたてていたときよりも6倍近くになってしまうのです。

更地にすると固定資産税が高くなるのか・・・

また、解体せず家を引き渡せるという点については、 売主さんは、解体費用を出さずに固定資産税も安いまま売却できますので、売り出しが楽なのです。

不動産が売りに出るまでの流れは、不動産屋さんによる「査定」があります。

この査定の段階で、「建物価値なし」として判断した場合、不動産屋さんは「古家付き土地として売り出しませんか?」と提案することがあります。

売却が決まってから、更地で渡しますね、というケースもあります。

古家付き土地には住めるのか

よいただく質問として「古家付き土地を買って住むことはできますか?」ということ。

回答としては、そのまま住むのは厳しい、ということが多いです。

そもそも家がたっているので「中古戸建」として売り出すことができるものを「古家付き土地」として販売しているのです。

数字上は、木造の耐用年数は20年(または22年)とされています。
この年数を超えると、銀行の評価が付かないことが多いので、建物の評価はゼロと判断されます。

しかし、不動産はメンテナンスによって、築40年でもものすごく綺麗なものもあれば、
築20年でも、室内の傷みが激しい物件もあり、様々な状況があります。

そのため、一概に築年数が古いから古家付き土地として売り出そう、というわけではなく
これは建て替えをしないと厳しいなという不動産屋さんが見立てた場合、古家付き土地として売り出しが始まります。

そのような判断をするときは、建物の状態が以下のようになっている場合があります。

・建物が傾いている
・クラック(建物のひび)が複数個所にある
・雨漏りがひどい
・シロアリ被害がある

築年数が古いとうことは、耐震が古い制度のまま適用されていたり、建築関係の書類が残っていないケースもあります。

なので、住めなくもないですが、住むことを前提にしていないケースが多いことはふまえておくべきでしょう。

古家付き土地を買う時の注意点やデメリットは

古家付き土地を買う時のリスクは「目に見えない潜在的なもの」です。

分譲地のように整備された場所が古家付き土地として売り出されるケースは少ないですが、
昔の山を切り開いたような場所ですと、以下のようなことにも遭遇します。

・境界があいまい
・水道管が鉛管をつかっており、引き換えの費用が必要になるケースがある
・地中に障害物が埋まっている可能性がある

建物が現状で引き渡される場合、解体は買主さんが業者さんに依頼をして行うことになります。
その解体の途中で、浄化槽が地面に埋まっていたりするとその撤去費用もかかってくることになります。

古家付き土地を買って欠陥があったら責任は追及できないの?

不動産取引において、古家付き土地を販売する場合、売主が不動産屋さんの場合と、個人の場合があります。

売主が不動産屋さんの場合、契約不適合責任という責任を2年以上負わなければならない、と法律で定められていますので、何らかの責任を追及できる場合があります。

しかし、売主さんが個人の場合に古家付き土地を取引する場合は、「契約不適合責任が免除」になるケースが多いです。

つまり、売主さんは責任を負わないけれど、それを承知で買ってくださいね、という取引です。
これは古家付き土地に限らず実務でもよくあります。

そのため、ここに住むとしてもその責任は追及できませんし、解体を前提として、再築の用意を進めていく必要があるでしょう。

古家付き土地を買う時のメリットは

古家付き土地を買う時のメリットは、以下の2点でしょうか。

・実際に家を建てた時の様子をイメージできる
・場所が良く、建物の再築を考えているときに、安く交渉できることがある。

更地の場合は、家がたっていないので、イメージをすることが難しいですが、古家付き土地は建物が建っているので、
実際の日当たりなどを確認することができます。

私の経験上ですが、床がぬけていたり、草が生い茂って入れない、という物件もありますのでその場合は中に入って確認というのも難しくなります。

なお、古家付き土地の価格は交渉出来ることもあります。

古家付き土地を検討するときは、解体業者さんに見積を取る必要があります。

売主さんが早期に成約したい場合、その費用をもって、予算内に収まるのか、もしくは価格交渉ができるのか。

その点を探っていく必要があります。

まとめ

以上、古家付き土地のメリットやデメリットについて説明しました。

順調にいけば良いですが、トラブルになるケースが多いことも心得ておく必要があるでしょう。

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