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中古住宅購入で失敗しないために絶対に知っておきたいこと

中古の戸建を買いたい。
空き家をリノベーションしたい。
投資用で中古住宅を買いたい。

中古住宅を買うシーンは人によって様々かと思います。

家探しをするときは、ワクワクと不安が口語にやってきます。

高額な取引だからこそ、目をそむけずに事前に知っておいて欲しい真実。

これは、私が、実際に不動産を「買いたい・買った」という人と多く出会って、その方々が何に悩んでいるのか、買って後悔した人には何があるのか、現場でたくさん聞いたお話をもとに書いた記事です。

逆に、「売りたい」と思っている方にも、買ったときの後悔を聞くことがあり、それも交えてご紹介したいと思います。

現役不動産屋である私が、「不動産屋さんがおそらく言わないであろうこと」を中心に、まとめてみたいと思います。

是非ご参考にしてください。

営業マンの言うことをそのまま受けとらない

不動産屋さんで働く私が言うのはなんですが、「不動産屋さんに言われるまま」は危険です。

いい会社さんに巡り合えばいいですが、不動産は「物件」は変わらずとも、会社や「担当の営業マン」により、大きく進め方や言うことが変わります。

『良い人そうだから』

人間なので、このような視点で営業マンを選んでしまいます(私もです笑)。

しかしよく考えてください。その営業マンはいつ辞めるかわかりません。

問合せをした不動産会社の担当は、どんな人がいるか良く分からない、というケースもあるでしょう。

担当によって非常に知識差があります。

バックボーンも全てを知ることはできません。

お金を払うのは、税金を払うのも、責任を取るのも家を買った人です。

そのため、自分で判断するしかありません。

営業マンも人間なので、全て言っていることが正しいとは限りません。

大切なことは、「根拠」を自分の中で理解しておくこと。

最終的にはプロにお願いすることにはなるのですが、不動産会社の言っていることが分からなければ、「それはなぜですか?」「どういう意味ですか?」と突っ込んで質問してみましょう。

発言に根拠があるかどうか、ここを見極めていくと良いと思います。

理解しないまま書類にハンコをおすのは危険

不動産取引にはハンコを押すシーンがよく登場します。

一般的には契約を思い浮かべることかと思いますが、不動産には「重要事項説明書」という書類があります。

この重要事項説明書を一般の方が初見で理解するのはほぼ不可能と言い換えても良いかも知れません。専門知識がふんだんに使われているからです。

オススメは、契約当日までに「不動産会社から案をもらう」ことです。

当日いきなりハンコを押すよりも、事前にどのような内容を書いているかなど把握しておくことが重要です。

特に以下だけでも押さえていただきたいです。

・契約はものすごく重いこと。理解しないままハンコを押さない
・理解できないなら契約しない。必ずわかる人に相談すること

数百円、数千円単位であれば良いかも知れませんが、数千万円の高価な買い物です。

次に説明しますが、ローンが通らなかったら、違約と言われて違約金を払わされた。

よく理解しないまま契約をして、解除したいけど違約金が発生すると言われて出来なかった。

こんなことにならないように確認しておくべきことがあります。

ローンを組むときは、ローン特約がついているか必ず確認する

ローンには、事前審査と本審査があります。

通常は、事前審査が通った方が本審査へと進んでいきますが、万一ローンが通らずに物件が買えないとなって、契約が解除できない、となると大変なことになります。

そこで、契約の際に特約をつけます。

この特約はローン特約といいます。

これがついているかどうか、といつまでにローン契約解除ができるかは必ず確認しておかなければなりません。

焦って決断をしないこと

不動産屋さんがよく言う言葉として「次も案内入ってるんですよね」と言う言葉があります。これは事実でもあるし、嘘かも知れません。真実は分からないのです。

しかし、不動産はこの世に同じものは2つとしてないですから、人気の物件はすぐに売れていきます。

ではどうすればいいのか?

いい物件に出会ったときに判断できるよう「事前準備」をしておくことです。

何となく見に行った中で、「今物件がないので、この物件は人気なんですよ」と案内されると「他の人の手に渡る前に欲しい!」と思ってしまいますよね。

良く調べずに、焦って決断をすると、たまたま高値づかみをしてしまった・・・と言う後悔もよくあります。

そうならないために、相場観を把握しておくことは大切です。こちらの記事も参考にしてみてください。

中古住宅は「不動産会社が売主」の物件がオススメ

中古住宅については、不動産会社が売主の物件がオススメです。

普段SUUMOなどで見かける物件は、売主が個人さんであることが多いですが、不動産会社が直接売主として販売している物件は狙い目です。

直接的なメリットは仲介手数料がかからないことです。仲介する会社がいなくなるからです。

また、中古住宅を販売しているということは、一度その会社が中古住宅として購入し、リフォームして再販売している、ということです。そのため、一定の評価を下したもと、販売されていると捉えることもできるでしょう。

そして、中古住宅には「シロアリ」や「雨漏り」などの主要な部分の欠陥のリスクがあります。
売主さんが個人の場合、このことについては責任を負いませんよ、という特約がつくケースが多いです。

これを契約不適合責任の免除特約といいます。

しかし、不動産会社が売主の場合、この主要な部分の欠陥について、2年以上責任を負わなければならない、と法律で決まっています。法律で保護されるわけです。

加えて、建物の状態にもよりますが、不動産会社から物件を買うことで「住まい給付金」などの補助金を利用できる可能性があります。

不動産取得税に注意しよう

不動産屋さんは、税金のプロではありません。

宅地建物取引士(宅建)という資格は、宅地や建物を「取引するプロ」なのです。
税金の知識もありますが、専門家ではないことが現状です。

もちろん知っておかなければならない知識です。

特に、家を買った後にかかる費用として不動産取得税というものがあります。

これは購入時ではなく、通常「購入後」に遅れて自宅にやってくるものです。

築年数が新しいと減税があるのですが、古いと適用がされず、何十万円という税金の徴収が、いきなりやってくることがあります。

きちんとした会社さんであれば、購入の際に説明があるかと思いますが、知らなくて購入後にいきなり税金が来た、という声もたまに聞きます。

後の祭りにならないように、きちんと確かめておく必要があります。
 
## かかる費用を多めに見積もっておくこと

不動産を購入するときは「仲介手数料」が大きなウエイトを占めるので、それ以外はあまりかからないと思われる方は多いです。しかし、それ以外にも多くの費用がかかります。

「思ったより多くかかる」と想定しておきましょう。

仮に3,000万円の中古住宅を購入すると考えた場合、かなりざっくりとですが、約200万円近い諸費用が必要になります。

ざっくりシミュレーション

仲介手数料 約100万円
登記費用(司法書士代) 約30万円
固定資産税 約10万円
印紙代 1万円
火災保険料 約30万円~

うち2,000万円のローンを組む場合
ローン保証料(借入の2.2%程度のことが多い) 約44万円
印紙代 約2万円
などなど


これ以外にも、不動産取得税がかかる場合は税金がかかりますし、リフォーム費用を見ておいた方が良いかと思います。

ローンを組む時の諸費用が結構かかる、ことは知らない方が多いです。

加えて頭に入れておきたいのはメンテナンス費用です。

一戸建ての場合は、外壁や屋根の寿命は10年・給湯器や設備も古くなると取り替えが必要になります。

中古の場合は、雨漏りやシロアリがあった場合はさらに費用がかかります。

しっかりとシミュレーションをしておく必要があります。

人生に絶対はないことを理解する

人生には不測の事態があり、「転勤」「相続」「天災」「リストラ」などがあります。
これは私自身も、過去起業した会社が上手くいかなくなって迷走した経験もあるので痛いほど痛感しております。

特に気を付けたいことは資金計画です。

毎月カツカツ+ボーナス払いでやっていけると思っていたが、ボーナスがカットになってしまい、ローンが払えなくなってしまった。

他人事ではなく結構あるので要注意です。

事実、私がお伺いする中でも、家を売りたい理由としてあがってくるのが「住宅ローンが払えない」ケース。

予備知識として知っていただきたいことは、ローンを滞納しそうであれば、放置してはいけません。まっさきに金融機関に連絡する必要があります。

家を買う前にこのようなお話はテンションが下がってしまうかも知れませんが、万一のことも考えて、是非しっておいていただきたいことです。

地域の特性を理解しておくこと

地域には、「自治体」が存在します。
その自治体によって細かいルールが定められている区域もあります。

当たり前ですが、不動産を動かすことはできません。

そのため、一度購入したら、そこに根付いた暮らしが中心になります。

よく知っている地域であれば良いですが、可能な限り調べておくことが望ましいでしょう。

ある地域では、昼間はすごく静かで暮らしやすいですが、夕方になると通勤ラッシュで動けなくなったり、
年に2回の祭りで騒がしく落ち着かなかったり、地域の慣習があったり。「買う前に気づかなかった」というケースもあります。

物件を買う前には「告知制度」というものがあり、売主さんは「告知書」というものにトラブルがあったかどうか、「知っていた」か「知らない」かなどを記載して提出する必要があります。

極力自分でも事前にリサーチして時間帯を変えて周辺を散策してみる、ということも大切です。

地方の不動産や災害区域は、価格が下がる傾向にあるということ

中古住宅を購入するときに、将来の転売も視野に入れて購入される方も多いでしょう。

今日本は人口が減少しています。

都心部は別として、地方や郊外では、ほとんどのエリアで価格が下がり続けています。

駅前などは高値をキープしているところもありますが、昔に開発されたニュータウンや、駅から遠いところ。さらには、災害地域に指定されたところなども買い手がつきにくく空き家が増え続けているエリアがあります。

私自身、大阪の地方の物件を取り扱うことは多いですが、昔人気だったエリアは見る影もなく、20年の時を経て、価格が半分以上下落してしまった、というところもあります。

人口の予測はほぼ確実な統計、とも言われます。

人口の推移は将来推計人口でも発表されているので、調べることができます。

検討している地域の人口がどうなるか、を事前に知った上で購入すると、不測の事態にも備えることが出来ると思います。

まとめ

以上、今回は中古住宅を買う前にしっておきたいことをまとめてみました。

このOTOMOも様々な角度から、不動産取引に失敗しないために、専門用語をわかりやすく、また自身の不動産に対する知識を底上げするための情報を随時配信しております。

きちんと納得感を持った取引にお役立ていただけるよう、「不動産のオトモ」としてお守りのような存在であり続けられるよう、これからも更新を頑張りたいと思います。

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