さて、今回は不動産営業の私が語る不動産屋さんが教えてくれないことシリーズ（笑）です。
中には、仲介手数料無料と聞いていたのに、コンサルティング料という名目で費用を取られた！というようなひどい話を聞くこともあります。
もともとそのような話で契約が行われていればいいですが、後から請求されるとなると、たまったものではありません。
不動産取引に失敗しないために、この記事で、仲介手数料の構造を理解していただく助けになれば幸いです。
仲介手数料とはそもそもなにか？
不動産売買では、家を買うときに３％の手数料がかかる。
この数字をご存じの方は多いと思います。
厳密には、売買本体価格×3%＋60,000円に税金を掛けると、仲介手数料になります。
仮に2,000万円の物件であれば、計算式は以下のようになります。
2,000万円の家を買うときの仲介手数料計算
税抜価格：（2,000万円×0.03）+6万円 = 66万円
税込価格：66万円 × 消費税 = 72万5千円
やっぱり仲介手数料は高いなあ・・・
仲介手数料は、ものすごく大きいお金です。
普通に不動産屋さんから物件の紹介を受けると、当たり前にこの価格を請求されます。
請求されるのは、引き渡しの時の決済時である時が多いです。
しかし！
これは、この額を請求しなければならないと決まっているわけではないのです。この額は「不動産屋さんが受け取れる上限の額」なのです。
繰り返しになりますが、ここで大切なポイントは、法律で定められているのはあくまで「上限額」だということです。
以下は国土交通省で定められている報酬の上限額です。
| 売買代金 | 計算方法 |
|---|---|
| 200万円以下 | 取引価格×5％ |
| 200万円を越え400万円以下 | 取引価格×4％+2万円 |
| 400万円を越える | 取引価格×3％+6万円 |
このように、不動産売買の価格によって若干異なりますが、この額を超えないでくださいね、というのが法律（宅建業法）で定められているわけです。
すると手数料を割引くことができるとも解釈できます。
つまり、無料でも良いと言い換えることができますね。
仲介手数料無料のからくり
無料だと不動産屋さんは、やっていけないんじゃないの？
さて、ここで不動産屋さんのビジネスモデルを考えてみます。
買主さんからすると、不動産を買うという事実には変わりありませんが、どのような形態で家を買うかで仲介手数料が大きく変わります。
不動産を売買するときのパターンを大きく３つに分けてみます。
【２】片手取引 売主さん・買主さんそれぞれの不動産会社が分かれるパターン
【３】業者売主 不動産会社が直接売主のパターン
この中で仲介手数料を無料にしても成り立つのはどれだと思いますか？
答えは、【１】と【３】です。それぞれ順を追って解説します。
両手取引の場合
両手取引は、売主さん、買主さん双方を1社の不動産会社が担当する場合です。
この場合、仲介に入っている不動産会社は、買主さんからも売主さんからも両方から仲介手数料をもらうことができるのです。
先ほどのケースのように2,000万円の家であれば、
買主さんから72万5000円
売主さんから72万5000円
合計：145万円
もらうことができます。
不動産会社としては、この方が旨味がありますので、何としても両手を決めたい！となるわけです。
しかし、売主さん、買主さんからすれば「早く決めてほしい」と思われることでしょう。当然のことです。
基本的な流れとしては、売主さんから物件をお預かりした不動産会社が、買主さんを探すというフローになりますが、ここで情報をあまりオープンにしない会社も正直あります。
これが、いわゆる囲い込み（両手で決めるために、広告をあまりしない）といわれる問題です。
さて、少し話が逸れましたが、この場合、「この物件を買ってくれたら仲介手数料無料にしますよ！」と言えるわけです。
両方ならもらえるならどちらかを割り引いても利益が出ますからね。
是非はともかく、これが両手の場合の構造です。
片手取引の場合
次に、片手取引を見てみましょう。
片手取引とは、売主さん・買主さんそれぞれの不動産会社が分かれるパターンです。
この場合に仲介手数料が無料になるのは考えにくいです。
なぜなら、それぞれの会社がそれぞれの売主さん・買主さんから手数料をもらうので、無料にすると売上がゼロになってしまいます。
それでも、売買代金が大きければ手数料もその分大きくなりますので、仲介手数料1%というような文言も見かけます。
会社の考え方によるでしょう。
業者売主の場合
業者売主は、不動産会社が売主（所有者）の物件を直接購入すること、をいいます。
この場合、仲介会社が間にいなければ、仲介手数料は発生しません。
新築の場合などはこのパターンも多いと思います。
ちなみに、不動産会社がリフォームをした物件を買うときは、個人間取引の時にはつかない保証や、すまい給付金をもらえる可能性もあるので、個人的にオススメの方法です。
不動産会社が売主かどうかを見定めるには、広告に「売主」と書いてあるか「仲介」と書いてあるかで分かります。不動産会社は、この形態を必ず表記しなければなりません。
更に言うと、良く現地に「売り物件」という看板があるとおもいますが、あの看板は必ずしも売主の者であるとは限りません。
募集されている物件の広告をチェックしてみましょう。
仲介手数料無料の注意点
さて、ここまで仲介手数料のカラクリを説明しました。
上記のように、両手取引の場合と業者売主の場合、なぜ仲介手数料がかからないのかをご理解いただけたかと思います。
しかし、それでも気をつけてほしいことがあります。
それは、知らない会社が仲介手数料無料をうたって募集しているときです。
なぜ、その会社は仲介手数料にしているのだろうか？売主なら納得できます。
しかし、仲介の場合は、会社や担当者が手を抜くリスク、や不当請求のリスクがあります。
仲介手数料無料の会社を利用するときは、以下の２点に注意することが必要です。
・なぜ仲介手数料が無料なのかを聞く
・仲介手数料以外にかかる費用がないかをしっかり聞く
まとめ
以上、今回は仲介手数料がなぜ無料なのかのカラクリを紹介してみました。
売買は特に金額が大きいのと、引き渡し後に紛争に発展するケースも少なくないので、慎重にお取引する不動産会社を選ばれた方が良いかとおもいます。
なお、仲介手数料が上限である、ということは正直不動産という漫画でも取り上げられています。
さらに不動産を勉強したい！という方や、不動産を買う前に一度は読んでおいても損はないと思います。
▼不動産なんでも相談があればこちらまで
