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家の売却前にリフォームをした方が売れやすいですか?

不動産売却の時にリフォームをするべきかどうかは、売主さんのお悩みの一つのポイントかと思います。結論を先に述べると、した方が良いケースしない方が良いケースがあります。ここでは、どのような場合にリフォームが必要か、またはするべきではないか、を説明したいと思います。

実際に私が訪問査定の際に、現場で売主さんからご質問いただいたケースを踏まえて考えてみます!

売却時にリフォームするかどうかの基準

基本はリフォームしない方が良い

売主さんの立場に立つと、基本的には、リフォームをせずに売れるのがベストです。何故ならば、中古物件をお買い求めになる買主さんは、一般的にリフォームありきで考えていることが多いです。

例えば、自分の物件を2,000万円で売り出しているとしましょう。

もし既に費用をかけてリフォームをしていたとしても、買主さんの好みと合わない部分があり、購入見送りとなるケースがあります。その場合、リフォーム費用をかけたから高く売れるわけではありません。逆に、このようなケースがあります。

申し込み希望の方がいるのですが、リフォームしたい部分で200万ほどいるらしく、200万の値引きができれば買いたいらしいです。どうでしょうか?

そう、基本的に買主さんがリフォームをしたい点と売主さんがリフォームをした点がマッチするとは限らないのです、そうなると、100万円かけてリフォームした部分が、相手にとってプラス100万円にならず、むしろマイナスになるケースもあります。

そのため、一般的にはリフォームをしない方がリスクは少ないです。

実践的なお話ですが、売り出しの時にどの程度リフォームが必要か?をざっくりと試算をしておきます。リフォームせず、その交渉が入ることを前提で価格を高めに出しておいて、交渉に備える、というやり方もあります。

リフォームをした方がいい場合

3年ぐらい空き家にしていて、建物がかなり傷んでいる。リフォームして売り出そうかと考えてるんだけど、その方がいいかな?

最低限、目に見えるところはリフォームまでは行かずとも、ハウスクリーニングされた方が売りやすいケースがあります。最低限に留めておきましょう。

つまり、一目で見て傷んでいて、それが改善可能な場合は、リフォームをした方が良いと思います。しかし、上記の繰り返しにはなりますが、大掛かりなリフォームは必要でありません。ハウスクリーニングで十分です。具体的にどのような場合にリフォームをした方が良いかを見ていきます。

一目見て印象が悪い

例えば、床の色が明らかに変色している。網戸がボロボロ。部屋や建具が汚い。外から見た時に草が生えまくっている。特に空き家で長年放置していると、このようなケースもあります。この場合にはリフォームをした方が良いでしょう。とはいっても本格的なリフォームは必要ありません。草は刈る、汚れている場合は掃除をする、錆びているところは磨く、など、一面を遣り替えるのではなく、あくまで内見時に印象を悪くしない程度にマイナスポイントを打ち消すぐらいの形で良いと思います。網戸の貼替をしたい場合は、イエコマのようなサービスもあります。

リフォームよりも、ハウスクリーニングの方が近いかもしれません。第一印象は重要なので、最低限の清潔感を持っておくイメージです。

売り出しが長引いている場合

また、売り出しが長引いている場合、どこかしらに原因がある場合が多いです。それが価格なのか、はたまたタイミングなのか、という議論はありますが、中が思ったより汚かった・・・とは本音では買主さんも仰いませんが、やはり、あるケースです。そのような時には不動産会社にも相談をしてみましょう。

中々決まらないのは、価格以外に何か原因はあるのかな?

そうですね・・・価格もありますが、具体的に水回りが汚れてしまっているのが、買主さんのあと一歩を遠ざけてしまっているのかもしれません。

内見があった時に、具体的に買主さんがどの部分に懸念があったのか、を聞きにくいかもしれませんが、改善できそうであればそこを綺麗にすることで改善が図れます。

リフォームも(何も)しない方がいいケース

逆に、リフォームもハウスクリーニングも、何もしない方が良いケースがあります。それは、建物の駆体(くたい) に問題があるケースです。具体的には、下記の場合です。

雨漏りがある

雨漏りがあると、主要な部分に問題があることが多いですので、他のところがいくら綺麗でもプラスにはなりにくいです。ありのままの状態をみてもらった方が良いです。

外壁のひび割れがひどい

地震の影響や、築年数が経っている影響でひび割れの幅が大きい場合があります。この場合も、主要な部分に問題があると見なされますので、たとえ部屋の中がピカピカでも、このひびだけでマイナスになってしまうことがあります。

「ひび」は、「クラック」とも呼ばれ、ひびの幅が大きければ大きいほど、敬遠されることが多いです。

屋根や外側が修復不可能

また、長年空き家にされていると全体の修復が不可能になっているケースもあります。この場合、元の状態に戻そうとすると、多大な費用がかかります。そのため、この場合はリフォームなどに手を出さずに進めましょう。

リフォームしない方がいい時にオススメの方法は?

言われてみたら雨漏りもあるし、外壁もひどい・・・リフォームするだけ損だね。これは解体して売り出した方がいいね。

そうですね、、、ただ、いきなり解体も費用がかかってしまうので、古家付き土地として売り出してみるのも良いと思います。

上記のように、建物の状態がよくない場合は、売主さん側で解体をするのではなく、古家付き土地としてまず売り出してみるのも一手です。何故ならば、解体をしてしまうと、住宅特例が外れて、固定資産税が6倍になってしまう可能性があるからです。それよりも、古家付き土地として売り出しを行い、買主さんの負担で解体を進める、というのも現場ではよくあります。建物をそのまま使いたい方もいらっしゃいますしね。

土地だけでなく、危険な空き家と認定されると、特例が外れる場合もありますので、状態をみながら売り出しの形式を決めていきましょう。詳しくは空き家解説記事をご覧ください。

まとめ

基本的には、冒頭の通り、リフォームをせずに売れるのがベストです。リフォーム分住宅の価値が上がれば良いですが、残念ながらそのような訳にもいきません。そこで、自分の建物の状態が客観的にみてどうなのか?を判別するためには、複数社に一括査定をお願いするのもオススメです。

皆さまの不動産売却の成功をお祈りしております!