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不動産売却時の必要書類について解説!失くしても大丈夫?

不動産を売却する時って、何か必要書類とかはあるの??全く準備しなくても売れるものかしら?

売却の時には、不動産会社が用意するもの、と売主さんに用意いただく必要があるものに分かれます。基本的には、不動産会社が調査・準備することが多いので、売主さんの負担は少ないです。

不動産取引には、多くの書類が必要になります。仲介会社は、これらの書類を揃えていくことも仕事の一つです。

不動産売却依頼時の必須書類

まず、不動産売却をお考えの際には、不動産査定を依頼する方がほとんどかと思います。正直、この不動産査定の段階で必ず必要な書類といったものはありません。実際に不動産売却の売り出しを行なって、引き渡しまでに必要なものを実務に沿った形でみていきましょう。

売主さんが用意する書類(査定時)

1 間取り図面
2 固定資産税納税通知書、評価証明書
3 登記済権利証または登記識別情報
4 建築設計図書、工事記録書
5 ローン残高証明書、ローン証明書
6 購入時の契約書や重要事項説明書など

不動産会社が用意するもの

1 登記事項証明書(とうきじこうしょうめいしょ)
2 地図
3 地積測量図・確定測量図
4 建物図面・各階平面図
5 建築確認済証、検査済証
6 マンションの管理規約、使用細則、維持管理費などの関連書類
7 ハザードマップ

引き渡し時の必要書類

1 免許証
2 実印
3 印鑑証明書
4 住民票
5 預金口座通帳

あればベターなもの

1 耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書
2 建物状況調査、シロアリ調査

全体像を知っていただくことで、不動産会社は、一体何をしているのか?(=仲介手数料を払う価値)もイメージいただきやすいかと思います。それでは具体的に内容をみていきます。

売主さんが用意する書類(査定時)

初めまして!これから査定をさせて頂きます!訪問査定では、家の間取りを確認したり、部屋の状態、水回りなどが問題ないかを調査させていただき、査定価格をお出しします!

よく分からないので、よろしくお願いします。何を用意しておけば良いですか?

間取り図面

間取りは、家の中に入って実際に見てみないと分からないものです。特に一戸建ての場合は3LDKか4LDKか5LDKかで、住む人数が決まりますので、重要です。販売を行っていくに当たり、どの部屋が洋室か和室か、何畳かを調べるために間取り図(建築当時の図面)があればベターです。

あれば、で大丈夫です。間取り図がない場合は、私で作成しますのでご安心ください。

固定資産税納税通知書、評価証明書

不動産取引には固定資産税評価証明書(こていしさんぜいひょうかしょうめいしょ)と呼ばれる証明書が必要になります。

むずかしい言い回しですが、市区町村が土地と家の価格と評価をする証明書です。この書類で固定資産税はもちろん、不動産取得税(ふどうさんしゅとくぜい)、登録免許税(とうろくめんきょぜい)などの色々な税金を計算します。

買主さんを案内する時にも、前年の固定資産税はいくらでしたか?と質問されることも多いんです。

遠方に所有している空き家で、自分で市役所に取りに行けない場合は、委任状を作成するか、もしくは媒介契約書に、『固定資産税評価証明書の取得を委任します』という文言を書けば、不動産会社に取ってもらう事もできます。

登記済権利証または登記識別情報

売却を依頼する時には必要ではないのですが、必ず確認しておきたいのが、権利証(登記識別情報)です。引き渡しの時に必要になる書類ですが、いざ契約が決まって、後になってから権利証がない!というケースも多いです。念のために確認しておきましょう。

もし無くしてしまっても大丈夫です。司法書士さんに頼んで、本人確認をしてもらう方法もありますが、数万円の費用がかかってしまうので、あればベストですね。

建築設計図書、工事記録書

出来れば当時の建築会社の図面や、リフォーム履歴がわかるとありがたいです。リフォーム履歴を必ず言う必要はないのですが、リフォームをされていた場合、アピールポイントになる場合もあります。

どこの建築会社が家を立てたのか?ハウスメーカー?工務店?と聞かれることも多いんです。

ローン残高証明書、ローン証明書

こちらも必ず必要な書類ではないですが、ローンがある場合ローン残高証明書を用意しておきます。例えば、売り出し価格を決める時にはせめてローン残債を上回る価格で売りたいでしょう。また、不動産会社の買取も「残債がいくらあるのか?」を知っておくことは価格を出す上で必要です。なければ、引き落とされている会社に問い合わせしてみましょう。

購入時の契約書や重要事項説明書など

購入した時の契約書・重要事項説明書があれば尚良いです。必須ではありません。

不動産会社が用意するもの

その他にも必要な書類はたくさんあります。不動産会社に売却を依頼する時は、ほとんどその不動産会社が用意します。具体的にどのような書類を準備しているかを解説します。

査定のお時間いただきありがとうございました!それでは、これから調査と売り出しの準備を進めていきますね。書類はこちらで揃えておきます。

登記事項証明書(とうきじこうしょうめいしょ)

まず、欠かせないのが登記事項証明書(とうきじこうしょうめいしょ)です。謄本(とうほん)とも呼ばれます。本人でなくても取り寄せが可能なため、不動産会社が取得します。これを見ると、誰が所有者か、共有名義か、担保はあるか、などの権利が分かります。不動産取引の必須資料です。

地図

地図といってもGoogle mapではありません。土地の区画を明確にし、地番を示したものです。14条地図と言います)方位や形状、縮尺を正確に表したものです。売主さんの対象不動産の地番の地図を取得します。

地番とは、簡単に言うと住所(住居表示)と別につけられた土地の番号です。

地積測量図・確定測量図

地積測量図は、土地の測量の結果を表したものです。土地の面積や、縮尺、境界のポイントなどが書かれています。全ての土地に地積測量図があるとは限りません。また、境界がはっきりしているかどうかも確認しておきます。境界がはっきりしていないと後々のトラブルになります。確定測量図は、その境界をはっきりさせて近隣の方の同意をとった書類です。境界があいまいで確定測量図がない場合は、数十万円かけて測量する場合があります。不要な場合もあるので、不動産会社さんとよく相談しましょう。

建物図面・各階平面図

地積測量図と見た目は似ていますが、建物の各階ごとの形状と面積を表したものです。

建築確認済証、検査済証

建築確認済証は、建物を立てる前の建築設計が、建築基準法に適合してますよと確認された文書です。検査済証は、実際に建てられた建物が法令上適合していましたよという検査が済んだ書類です。市や都道府県が保管していますので、こちらも取り寄せることができます。

古い建物だと、建築概要書や検査済証がないケースがあります。その場合は仕方ありませんので、その旨を書いて販売していくことになります。

マンションの管理規約、使用細則、維持管理費などの関連書類

マンションの場合は、管理規約重要事項調査書を取り寄せます。マンションの決まりや、部屋毎の管理費、管理組合の体制、修繕積立金(しゅうぜんつみたてきん)がどの程度積み立てられているのかをチェックします。

ハザードマップ

2020年8月から、重要事項説明において、ハザードマップの説明が義務化されました。洪水や津波、浸水など命に関わるような災害エリアに入っているかどうかも重要な調査事項です。

上記の書類を揃えて、不動産会社が重要事項説明書と契約書を作ります。買主さんが見つかり契約も無事終わると、次はいよいよ引き渡しです!

不動産売却決定!引き渡し時の必要書類

さて、不動産売却も大詰め。引き渡しの時に残代金を受け取ります。これを「決済(けっさい)」と呼びます。

もう契約は終わった後ですがまだまだ気は抜けません!

必要書類

免許証

免許証は本人確認のために必要です。共有名義の場合は全員分必要です。

実印

実印も必要です。共有名義の場合は全員分必要です。

印鑑証明書

印鑑証明書も事前に市役所で取得しておきましょう。

決済の前に、実印と印鑑証明書が同じかどうかは必ずチェックしましょう。私も過去担当した決済で、売主さまが、当日「ハンコが違う!」となり、急いで市役所に作りに行ったことがあります(笑)

住民票

住民票も必要です。場合によっては、今住んでいない土地や建物(今と違う住所)を売却する場合、戸籍附票(ふひょう)が必要となる場合があります。

戸籍の附票には今までの住所が記録されています。何回か引越しをしていると、前の住所の証明が大変です。この証明をとることで、いくつか前の住所から今の住所までを証明したい場合に、証明できる場合があります。

預金口座通帳

不動産取引代金を受け取る振込先です。

お疲れ様でした!これで用意していただく書類を使って取引が完了しました。ご協力ありがとうございました!

上記で取引は完了です。

他、補足

さらに、ここまであれば完璧!といえる書類を補足しておきます。

耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書

新耐震基準が導入される前の中古物件は耐震診断やアスベストを気にされる方も多いです。売買する際、耐震診断を受けていれば、報告書を提示します。アスベストに関する調査を受けている場合も同様です。

建物状況調査、シロアリ調査

建物状況調査・シロアリ調査、もあります。建物に問題がないですよ、と裏付けのための書類になります。万一欠陥が見つかったとしても、取引の後に見つかったら大変なことになるので、心配な方は一度受けてみても良いかもしれません。

これらには費用もかかりますから、もしあればで大丈夫です。ないからといって売るために作る必要はないと思います。買主さんが心配に思っている点を取り除いてあげたい、という時には有効ですね。

まとめ

以上、不動産取引に必要な書類をまとめてみました。再度おさらいしてみましょう。

売主さんが用意する書類(査定時)

1 間取り図面
2 固定資産税納税通知書、評価証明書
3 登記済権利証または登記識別情報
4 建築設計図書、工事記録書
5 ローン残高証明書、ローン証明書
6 購入時の契約書や重要事項説明書など

不動産会社が用意するもの

1 登記事項証明書(とうきじこうしょうめいしょ)
2 地図
3 地積測量図・確定測量図
4 建物図面・各階平面図
5 建築確認済証、検査済証
6 マンションの管理規約、使用細則、維持管理費などの関連書類
7 ハザードマップ

引き渡し時の必要書類

1 免許証
2 実印
3 印鑑証明書
4 住民票
5 預金口座通帳

あればベターなもの

1 耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書
2 建物状況調査、シロアリ調査

複雑で用意する書類もたくさんありますが、基本的には不動産仲介を行う会社が集める書類も多いです。最低限、必ず用意するものは準備しておいて、あとは不動産会社に任せながら進めましょう。

それでは、皆さまの不動産売却の成功を心より応援しております!