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【NGパターン解説】不動産売却をキャンセルすると違約金はかかりますか?

不動産売却の依頼をしてたんだけど、最近やっぱりやめたいなと思っていて。途中キャンセルしても大丈夫ですか?

キャンセルは出来ます。ただし、場合によっては違約金が発生することも!今どの段階まで進んでいるかに注意しましょう。段階別に説明していきますね。

不動産売却を進めていたが、やっぱりキャンセルしたい。そう思われる事もあるかもしれません。ここでは、不動産売却の段階別に、キャンセルできるのか?違約金らかからないのか?を説明していきます。

問い合わせ後

チラシやホームページを見て、問い合わせをしたものの、やっぱりやめたい。このタイミングでは問題なくキャンセルが出来ます。ただ相談をしたかった、という旨を伝えて、タイミングを改めて連絡をする、といえば良いでしょう。

訪問査定後

実際に不動産屋さんに物件に来てもらって、どのくらいで売れるのか?を評価してもらいます。これを物件査定と言います。査定自体は、無料で行なっている不動産屋がほとんどだと思います。物件の評価は実際に見てみないと分かりませ。現地で色々なところをみてもらう訪問査定を依頼します。

建物に傾きがないか?雨漏りがないか?水回りは問題ないか?前面道路は整備されているか?境界ははっきりしているか?などなど、色々調べるためにお時間をいただきます。

その査定を踏まえて、不動産屋さんに「査定書」を作ってもらいます。そこには、知りたかった不動産の価格が書かれています。その査定書をみてこのように思うこともあるでしょう。

思ってた値段と全然違う、、、やっぱり今回はもう少し様子をみたい

この場合は、その旨を伝えるとその時点で売り出しを行わずに、中断が可能です。この段階でも違約金などは発生しませんので、ご安心ください。

ちなみに、不動産の売り出し価格は自分で決められます。査定書はあくまで、不動産会社が売れる可能性が高いと判断した価格です。エリアによりますが、戸建や土地の価値は年々下がりますので、売り時は慎重に検討しましょう。

不動産査定は、1社に偏らずに複数社に比較をしてもらえる一括査定サイトがオススメです。

媒介契約を結んだ後

無事価格に納得し、不動産会社に売却を依頼したとします。でもやはり、売り出しを進めていたけど、もう一度考えたい。このタイミングでもキャンセル可能ですが、気をつけておきたいことがあります。

まずは自分がどの媒介契約を結んでいるか確認してみましょう!

売り出しを行うタイミングでは、媒介(ばいかい)契約書を締結します。

▼このような書面です。

動産社様のサイトより引用

そして、媒介契約には、大まかに分けると下記の2つがあります。

A:複数社同時にお願いできる契約(一般媒介)
B:1社専門でお願いする契約(専任媒介契約 or 専属専任媒介契約)

一般媒介では問題ありません。

気をつけておきたいのはBの専任・専属のパターンです。

この契約を結ぶ時は、3ヶ月間に設定されていることが多いです。なので、3ヶ月以内に解約したい、となった場合は、それまでの調査費が発生するケースがあります。

専任媒介契約の有効期間内において、甲が自ら発見した相手方と目的物件の売買若しくは交換の契約を締結したとき、又は乙の責めに帰すことができない事由によって専任媒介契約が解除されたときは、乙は、甲に対して、専任媒介契約の履行のために要した費用の償還を請求することができます。

同専任媒介契約約款第13条(費用償還の請求)

やむを得ずキャンセルをしたい場合は、3ヶ月の更新の見直しのタイミングでその旨を伝えるとスムーズでしょう。

契約を結んだものの、不動産会社が全く販売活動を行ってくれない場合はこの限りではないケースがあります。

少々複雑になりますが、「媒介契約における媒介業者と依頼者の成約義務」という売買事例が公益財団法人不動産流通推進センターのページでも紹介されています。興味がある方はご覧ください。

申し込み後

売却活動が進み、無事に申し込みがあったとします。しかし、満額で申し込みが入るとは限りません。その場合、申し込みをキャンセルすることはできるのでしょうか?キャンセル(お断り)は可能です。ただ、なぜお断りをするのかを、不動産屋さんに伝えておくとベターです。

契約後

一番大詰めのタイミングです。前提として、契約後は何かしら違約金が発生すると思ってもらった上で、慎重に進めていきましょう。不安にさせてしまうかもしれませんが、それほど重いのが、契約書にハンコを押すという行為です。

契約の場合は、手付(てつけ)金の入金を持って、締結されます。例えば、3,000万円の物件であれば10%の300万円といったように、引き渡しまでに一部を入金します。そして、引き渡し時に残金を買主さんから受け取ります。

手付金だから、それを返せば解約できるでしょ??

いえ、これは大間違いです。売買契約後に費用が発生する2つのパターンがあります。

契約の履行(りこう)に着手していない場合

買主さんからまだ手付金しか受け取っていない場合は「手付金の倍返し」をすることで、キャンセルが可能になります。

ここでいう倍返しは格好良いフレーズではありません…

すなわち、上記のケースだと、300万円の手付金を返して、さらに自分の財布から300万円を出す(合計600万円の解約手付)といった具合になるのです。

そして、場合によっては、不動産会社から仲介手数料を請求されるケースもあります。(過去の裁判例もあり)売主さん都合のキャンセルになると、色々な費用がかかってくることは覚悟しておいた方が良いでしょう。

また、例外的に契約に「ローン特約」が付いている場合があります。

『買主さんがローンに通らなかった場合、この契約は白紙撤回になります』という特約がつけられているケースが多いので、ローンが通らなければ、解除されます。

しかし、売主さんがこれを選択できるわけではなく、あくまで買主さんに選択権がある、と認識しておきましょう。

契約の履行(りこう)に着手している場合

そして、履行に着手している場合は手付倍返しによる自由なキャンセルも出来ません。

「履行の着手」とは過去の判例でこのように解釈されています。

客観的に外部から認識できるような形で、契約の履行行為の一部をなしたこと、または履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をしたこと

最高裁判決昭和40年11月24日

具体的には、準備だけではなく、買主が代金の用意をして、売主に物の引渡しをするように催告したことなどが挙げられます。逆に、売主さん側が引き渡しの準備をしていて、相手方が履行に着手していないケースはこの限りではありません。

いつでも自由にキャンセルわけではないのね、、、よくわかりました。

何れにしても、キャンセルは早い方が良いです。契約後は色々とややこしくなりますので、少しでも悩みがある場合は、日頃から私たちに相談してください!

そして、後々のトラブルに発展しないように、要所要所に出てくる、署名や捺印は、不安な点や心配な点がなくなるまでしっかり理解をした上で行いましょう。

少しでも不安な点があるときは、不動産会社さんに遠慮なく質問・相談してください。

それでは、皆さまの不動産売却の成功を心よりお祈りしております!