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激務?不動産のアセットマネージャー(AM)の仕事内容をわかりやすく解説!PMやBMとの違いも。

こんにちは、不動産のOTOMO(@zebrakun24)です。

今回は、不動産の仕事紹介シリーズ第5弾!

これまで、売買営業、賃貸営業、賃貸管理、用地仕入れの仕事を見てみました。

今回は、一風変わったアセットマネージャーの仕事について解説します。

不動産業界志望
不動産業界志望

アセットマネージャーって何?

不動産の世界は実に幅広いですが、AMはあまり馴染みがないのではないでしょうか。

今回は、そんな知られざるAMについて解説していきたいと思います。

アセットマネージャーは、アセット(Asset)マネジメント(Management)する、つまり資産管理することをいいます。

AMは、午前中のことではありません。

不動産業界の転職は

アセットマネジメント(AM)とはなにか?

アセットマネジメントは金融業界、投資用語として用いられることも多いですが、不動産においては、不動産投資家の収益向上を目指す仕事です。

言い換えると、投資家さんを儲けさせる仕事です。

投資家さんを儲けさせるために、以下のことをします。

  1. 不動産の取得
  2. 不動産の運用
  3. 不動産の売却

買って、運用して、売却して儲けを出す。簡単に言えばこの流れです。

アセットマネージャーは、投資会社・投資顧問・信託銀行などに在籍しています。

そのため、実需(住宅)の不動産営業をしていると、見かける機会もほとんどないかと思います。

事業用の仲介営業であれば、ファンドや信託銀行などから、物件情報が回ってくることもあるのですが。

アセットマネージャーは、不動産証券化による概念がアメリカから持ち込まれた時に、急速に広がりました。

不動産投資をするには、まとまったキャッシュが必要となりますが、それをファンド化、証券化、小口化する仕組みができたことで、投資家の間口が広がりました

身近なものでは、不動産クラウドファンディングがあります。

この証券化には高度な専門知識が必要で、厳格な要件も定められています。

それらの要件を満たした会社で働く、不動産投資運用のプロフェッショナルがアセットマネージャーというのです。

こちらの記事も合わせてお読みください。

REIT(リート)とはなにか?わかりやすく解説

アセットマネージャーの仕事内容

アセットマネージャー

アセットマネージャーの仕事は買う・運用する・売るの流れで成り立っています。

不動産投資は、最適な時期に物件を購入し、価値を高めて売り時を逃さないことが重要です。

わかりやすく言えば、まず1億円で物件を取得したとします。

仮に、その物件がオフィスビルだった場合で、年間家賃が800万円得られるとしましょう。

すると5年間で4,000万円の収益が生まれます。

そして、5年後に8,000万円で売却したとします。

するとどうでしょう。

利益 = 売却価格(8,000万円) + 家賃収入(4,000万円) - 取得価格(1億円) = 2,000万円

となり、この利益の中から、投資家に分配します。

こちらは単純な計算式ですが、この計算式を成り立たせるためには、以下のようなことを地道に行って行く必要があります。例えば以下のような業務です。

  • 予算内で物件を購入するために売主さんと交渉する
  • 家賃を発生させられるように、テナントの募集をする
  • 建物のメンテナンスや居住者の対応をする
  • 売却先を見つけてくる必要がある
  • 投資家とコミュニケーションをとって行く必要がある
  • 売却益の税金を計算する

これらを、各種専門家と連携して仕事をして行く必要がありますが、その采配を行う立場でもあります。

ざっくりイメージを掴んだところで、流れに沿ってみていきましょう。

物件を選定・取得する

まずは、物件の選定・取得から始まります。

取得する際の不動産の選定、法的に問題がないか、市場分析・戦略立案を立てて、所有者との交渉などを行います。

この法的に問題がないか、というものをDD(デューデリジェンス)といいます。

これは、一般の中古住宅もそうですが、都市計画法の調査であったり、建築基準法の調査、権利関係の調査、債権者調査など様々な法的調査が必要になります。

それらの法律をクリアするとともに、物件を購入して将来売却需要がどの程度見込めるのか、また市場価格はどうなっているのか、運用費用がどの程度かかるのか。

その辺りまで深く読み込むことが必要です。

仮に、この投資に失敗すれば投資家を損させてしまいますので、やりがいもありますが、大きなプレッシャーもあります。

運用する

物件取得後には、運用という仕事が待っています。

要は、適切に管理して、賃料収入を得ることです。

この仕事内容は、具体的な不動産管理の実務になってきます。

テナントの空室管理や、もし雨漏れがあった時の修繕、請求管理、クレーム対応などなど、ここはプロパティマネジメント(PM)会社、ビルメンテナンス(BM)会社と連携して進めていきます。

加えて、投資家さんとのコミュニケーションも重要な仕事に一つ。定期的な進捗報告を通じて、情報共有します。

AMやPMは時間のことではありませんので、混同しないようにしましょう。笑

  • AM・・・資産管理
  • PM・・・賃貸経営管理
  • BM・・・建物管理

PMやBMの管理業務は細かくなるので、こちらの記事も合わせてご参考ください。

不動産管理の仕事内容を徹底解説!賃貸管理・建物管理の違いをしろう

売却する

最適な出口戦略をもとに、不動産を売却します。売却においても、買い手探しや、交渉、契約条件のすり合わせ、引き渡し時期の調整、契約書の作成、そして一番大切な決済業務までを行います。]

アセットマネージャーになるのに資格はいるのか?

アセットマネージャーの資格

アセットマネージャーに求められるのは、資格よりも経験です。

例えば、アセットマネージャー 求人 で検索すると、多くの求人が必須条件にアセットマネジメントの実務経験、投資運用の実務経験を挙げています。

仲介営業などで必須とされている宅建士は、歓迎要件に挙げられていることが多いです。

そのため、資格は必須ではないと言えるでしょう。あった方が有利な側面ももちろんあります。

例えば、宅建士、不動産コンサルティングマスター、不動産鑑定士、不動産証券化マスターなどは、投資分野にダイレクトに関わる資格なので一定の知識があることの裏付けにもなるでしょう。

これらの資格は、取るのに年数がかかることもあるので、数年先を見据えてなんとしてもアセットマネジメント会社に行きたい方は、抑えておきたい資格です。

【稼げる?】不動産業界で役立つ資格を9つを徹底比較!【2022年版】

アセットマネージャーの年収はどのくらい?激務?

アセットマネージャーの年収は会社によりピンキリですが、高年収です。

中には、転職オファー時から1,000万円以上を出す企業もありますが、相場を見ても500万円〜となっている求人が多い印象です。

また、給与が高いということは、それなりにハードでプレッシャーのある仕事である、という側面も踏まえておかなければなりません。

そもそも投資家からお金を預かるというのは損を非常に責任が重大な責務です。

想像と違った、とならないように入念にリサーチを重ねておきたいところです。

また、アセットマネージャーの仕事は首都圏に多いです。

やはり金融街に投資家も集中します。

具体的には、東京に集中していますが、大阪や名古屋など、母数は東京と比べると劣るとは思いますが、募集はあるようですが、正直激務であるという話もよく聞きます。

まとめ

以上、アセットマネージャーの仕事を紹介しました。

アセットマネージャーは、正直、金融業界の知見があるとか、不動産業界の知見がある、などのスキルがないと、戦力として扱ってもらえません。

逆に入れたとしても相当なギャップがあるでしょう。

今は経験がなくても、求人に求められるスキルをつめる会社に転職し、その上でキャリアップを狙うことも重要な戦略ではないかと思います。

未経験からいきなりAMを狙うより、中長期的な目線を持って取り組みましょう。

仲介営業として数年経験を積むことが大切です。

実際の業界の歩き方、ロードマップは以下の記事でも解説していますのでぜひご参考ください。

【業界の歩き方】未経験から不動産転職を成功させるために、絶対知っておくべきことを徹底解説

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