【要注意!】アパート経営のリアルを、元投資営業マンが本音で解説

不動産投資の代名詞と言えば、アパート経営。

自分で働かなくても不労所得が得られると言う理由から、本業があるサラリーマンにも人気のある投資です。

将来的な年金対策にも有効とされるアパート経営ですが、ネット上では何かと賛否が分かれる投資でもあります。

そこで今回は、上場企業の投資用アパート販売の元営業マンであり、多くの投資家を見てきた筆者が、アパート経営のリアルを語ります。

以下のような方は、ぜひ参考にしてみてください。

  • アパート経営って楽に儲かる?本当のメリットや注意点を知りたい
  • アパート経営向きの人ってどんな人?
  • これからアパート経営を検討したい
  • すでに不動産業者からいくつか物件をもらっている

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アパート経営ってどんな投資?リアルなメリットについても解説

まず、アパート経営とは自分が所有するアパートの各部屋を誰かに貸し出すことで家賃収入を得る投資のことです。

アパートに住んだ経験がある人はイメージ出来ると思いますが、簡単に言うと「大家さん」になると言うことです。

別の呼び方で賃貸経営とも言われますが、所有する部屋を賃貸することで収益が発生するので、経営者である大家は普段特に何もすることはありません。

通常の事業であれば何かしらの労働を伴いますが、賃貸経営は一度部屋を貸し出してしま
えば、後は働くことなく月々の収入が発生します。

大家業と言えば物件の管理業務がありますが、そこも専門の管理会社に委託出来る為、他
に本業がある会社員でも副業として始めることが出来るメリットがあります。

入居率をキープ出来れば安定した経営に

アパート経営を成功させる上で最も重要なことは、入居率をキープすることです。

入居率とは、所有するアパートの総世帯数(お部屋の数)に対する入居済み世帯数の割合であり、稼働率とも呼ばれます。

アパートの前を通り過ぎるとよく「満室」や「空室」の看板や張り紙を見かけることがありますね。

満室とは各部屋すべてに入居者がいる状態、対して空室とは入居者がいない部屋があると言うことを指します。

アパート経営は入居率に応じて売上が変わる事業である為、いかに満室稼働を続けるかが経営のカギとなります。

言い換えると、入居率をキープ出来れば安定的に経営を続けることが出来、毎月一定の収入を継続して得られると言うメリットがあります。

メモ

満室稼働が大切!

個人でも銀行から高額ローン(融資)を受けられる

アパート経営は銀行ローンを組んで始めるのが一般的ですが、利用するローンの種類は事業用ローンになります。

マイホームを購入する時の住宅ローンではありません

アパート経営をはじめ不動産投資の大きなメリットの一つは、個人でも銀行から高額の事業用ローンを受けられることです。

1棟アパートであれば数千万円から1億円越えレベルの物件価格になりますが、物件次第ではほぼフルローンでの購入も可能です。

個人で数千万円の資金を用意するのはハードルが高いですが、銀行ローンによって投資をスタート出来る点は、アパート経営の魅力です。

団信に加入すれば生命保険効果も

住宅ローンを組む際、多くのケースで団体信用生命保険に加入しますが、アパートローンにおいても加入することが出来ます。

住宅ローンと同様、保険料は金利に組み込まれる為、月々の返済はその分高くなりますが、もしもの事態に家族を守る上ではとても有効です。

保険が適用されると、無借金のアパートと月々の家賃収入がそのまま入ってくる状態となるので、生命保険商品としても優秀と言えます。

実際、不動産投資を始める段階で保険の見直しをする投資家も多くいます。

銀行ローンと家賃収入のダブル他人資本で運用効率がとても高い

住宅ローンの返済は自分の財布から捻出する必要がありますが、アパートローンの返済は、家賃収入から賄うことが出来ます。

あまり注目されない点ではありますが、実はアパート経営のメリットを語る上で外せないポイントになります。

はじめの購入資金は銀行ローンを活用でき、返済資金も入居者の家賃収入から賄うことで、自分の財布を傷めることなく他人資本だけで不動産と言う資産を築くことが出来ます。

同じ不動産でも自分の財布からローンを返済するマイホームと比較すると、アパート経営は運用効率が非常に高い投資と言えます。

アパート経営のリアル!イメージと違うギャップ3選

アパート経営

次に本題であるアパート経営の一般的なイメージと異なるリアルな面について紹介します。

通常、投資を始めてから気づくことが多い内容ですので、アパート経営に興味がある人は、始める前に理解し、自身の投資に活かして欲しいと思います。

「アパート経営=楽に儲かる」は間違い

不労所得のイメージが強いアパート経営ですが、実際には決して楽にお金を稼げる投資ではありません。

物件の管理は管理会社に任せるとしても、以下のように自身でやることは多いです。

  • 日常的な稼働状況の確認
  • 退去が発生した際の入居付けの手配
  • 契約書や経費等の事務処理関係
  • 新規物件の調査等

常に物件を監視している必要は無い為、会社員をはじめ他に本業がある人でも問題なく始めることは出来ますが、決して楽な投資でないことは頭に入れておきましょう。

退去が発生して空室状態が続く際には、大家自ら不動産会社を営業で回ると言うことも当然あるので、「大家業=楽」と言うイメージは初めから捨てた方が良いです。

「アパート経営=やれば節税になる」は間違い

不動産投資と言えば節税と言うイメージが強いですが、結果的に節税になることはあってもやれば必ず節税になる訳ではありません。

売上に対して利益が発生した場合は、当然ながらその分は課税される形となります。

「不動産投資をすれば確定申告によって給料から払い過ぎた税金が戻ってくる」と言う不動産営業マンがよく使う営業トークがありますが、信じ過ぎるのは危険です。

本当に節税目的で不動産投資をするには、物件選定が最大のカギとなりますが、税理士のような税金のプロであっても簡単なことではありません。

健全にアパート経営をしていれば利益が出るのは当然であり、その分の課税は必ず発生するので、アパート経営に置いて過度な節税意識を持つことはあまりおすすめしません。

「アパート経営=成功者はエリート富裕層だけ」は間違い

不動産投資は富裕層がやる投資と言うイメージが強いですが、アパート経営で成功している人が全てエリートの富裕層だけかと言うとそうでもありません。

一般的な年収のサラリーマン大家でもアパート経営で成功している人は沢山います。

もちろん、資金的な部分を考えると富裕層の方が成功はしやすいですが、富裕層であるが故に情報収集をしないまま物件を購入し大失敗するケースも多くあります。

その点、収入は平均的でも堅実でマメに情報収集をする人は、業者に騙されることもなく、手堅い投資で成功する可能性が高いと言えます。

アパート経営において成功するには、資金力よりもむしろアパート経営に取り組む姿勢の方が重要になってくると言えます。

注意点

世の中に言う一般論を鵜呑みにせず、それは本当に正しいのか?調べる癖をつけましょう。

アパート経営を始める前に注意するべき3選

アパート経営

ここではアパート経営を始める前に知っておきたい注意点について解説します。

投資である以上、必ずリスクは存在しますが、ここで紹介する内容を参考にアパート経営
を始める前から取れるリスク回避に活かして下さい。

資金ぎりぎりではやらない

アパート経営は、銀行ローンを活用することで取り組むことが出来ますが、ローンを活用
するにしても自己資金がぎりぎりの状態で始めるのは危険です。

あくまで目安ですが、購入物件価格の2割程度は自己資金として持っている状態がアパー
ト経営を始める段階としては理想と言えます。

特に中古物件から投資をスタートする場合であれば、購入後すぐに大きな修繕費がかかっ
てしまう可能性もあります。

手元資金が無いといざと言うときに必要な資金繰りが出来なくなります。

仮に物件はローンで購入できるとしても、ある程度の資金を貯めてから投資をスタートさせましょう。

購入前に必ず複数物件を見る、焦って購入は絶対NG

アパート経営を始める際、1棟目の購入前には必ず複数の物件を見て比較した上で購入するようにしましょう。

間違っても焦って物件を購入することは絶対NGです。

不動産投資はある程度の勢いも大切になるので、自分が良いと思った物件はついつい焦って購入してしまいがちです。


不動産業者から強く背中を押されることもあるでしょう。

ただ、不動産は一つとして同じものが無く、複数の物件を見て比較しないと何が良くて悪いかの判断が出来ません。

初心者のうちは尚更です。

初めて物件を購入する際は、最低でも10件、可能な限り多くの物件を見てから判断するこ
とをおすすめします。

投資家ではなく経営者であることを意識する

投資と言うと株式投資のようなある意味運任せと言うイメージが強いかも知れませんが、
不動産投資は賃貸物件を商品とした事業であり、オーナーは立派な経営者です。

よって同じ投資と言う言葉が付いていても、株式投資をはじめとした金融商品への投資とは、かなりの違いがあります。

不動産投資はいかに自分の商品である賃貸物件の価値を上げ、入居率アップにつなげるかがカギとなる為、投資家と言うよりも経営者的な視点が重要になります。

投資は運と思っていてはアパート経営で成功することは難しい為、経営者として常に経営改善をしていく姿勢が大切な要素となります。

最後にこんな人はアパート経営に向いている3選

最後にアパート経営に向いている人の特徴について紹介します。

アパート経営を検討しているけど向いているか不安と言う人は是非参考にしてください。

倹約家で無駄遣いが少ない

不動産投資家と言えば豪快で金遣いが荒いと言うイメージが強いかも知れませんが、実際
に不動産投資で成功する人は倹約家で無駄遣いが少ない人が多いです。

ある程度の倹約家でないと資金的な問題から複数棟の物件購入が難しく規模を拡大出来な
いからと言う理由もあるでしょう。

自分は倹約家で貯金が得意と言う人はアパート経営に向いています。

判断が早い

不動産は良い物件になる程、流動性が高くなるので、優良物件を手に入れる為には判断ス
ピードが遅いと他の投資家に先を越されてしまいます。

また銀行ローンや物件の修繕のこと等、重要な経営判断が必要になるケースも多くある為、判断のスピードが遅いと経営に支障が出ます。

判断が早いと言うのはアパート経営者にとってかなり重要な要素と言えるでしょう。

普段から重要なことの判断が早く、行動力があるという人はアパート経営に向いています。

他人任せが嫌い

アパート経営は物件の選定から購入後の管理に至るまで不動産会社に任せることが出来ま
すが、他人任せの経営では絶対にうまくいきません

もちろん業者に任せる方が、効率的なこともあります。

しかし、物件の購入やリフォーム業者の選定、退去後の客付け等、業者任せにすると投資家側に不利な内容になることも多くあります。

一般的な企業の経営者であれば他人に任せられる性格の方が良いと言われますが、アパート経営においてはあまり当てはまりません。

他人任せが嫌いで、何でも自分で動かないと納得できないと言う人の方が、アパート経営には向いています。

まとめ

今回は、投資用アパートの営業経験者である筆者が、実体験からアパート経営のリアルや
注意点を解説しました。

これまで思ってきたイメージと違ったと言う人も多かったのでは無いでしょうか?

ネット上では賛否が分かれるアパート経営ですが、しっかりと情報収集を行い、段階を踏
んで正しく投資をすればとても魅力ある投資です。

「これからアパート経営を検討したい」「今、絶賛勉強中」「すでに不動産業者から
いくつか物件をもらっている」等々、アパート経営をはじめ不動産投資に興味がある人は
、是非、今回の内容を活かして良い投資につなげて欲しいと思います。

不動産投資で失敗したくない方には、セカンドオピニオンサービスもオススメです。

以下のような方は、ぜひ活用しながら、自身の資産形成にお役立てください。

  • 資産形成、不動産投資に興味があるけど、自分で勉強する時間がないという方
  • メリットとデメリットの両方を具体的に教えて欲しいという方
  • 不動産投資をするなら、何に気をつけて物件を選ぶべきか知りたい方

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