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なぜ空き家を放置したらダメなのか?具体的に解説します

まず結論ですが、空き家をそのまま放置することのメリットはあまりありません。

これは、私が不動産売買の現場で、空き家を処分したいというご相談を日々受ける中で、実感することです。

それであればどうするか?

具体的には、以下のいずれかの選択肢を取ることになります。

メンテナンスをする
賃貸する
売却する
解体して更地にして再築する
そのままにしておく

どの選択肢を取るかは、地域と物件の状態により、異なります。

今回は空き家をどのように活用するのか、また空き家を放置することのデメリットについて解説していきたいと思います。

この記事でわかること

・筆者が、実際に空き家所有者から聞くリアルな声をもとにした考察

・空き家を放置しないほうが良い理由

・具体的に考えうる空き家対策を解説

空き家の放置はなぜ起きるのか

私が、空き家所有者の方とお話ししてよく伺うのは、放置する理由は、今すぐに使わないからという理由が多いです。

将来、誰かが住むかなと思って置いておいたんだけど、その予定もなくなったので、処分することにしました。

長年空き家を所有している方は、このようにおっしゃることが多いです。

また、不動産関連のWEBサービスを運営する会社が行なった「所有する空き家に関する意識調査」では、以下のような理由が挙げられました。

空き家所有者の30歳以上の男女331名に対して、意識調査を実施。

空き家所有者の約6割(57.1%)は空き家の売却や利活用/処分を望む一方で、4割強は「何も行動していない(43.8%)」と回答。

空き家を放置する理由は、一番(43.5%)が「売却や賃貸を希望するが買い手/借り手が見つからない」、次いで、30.5%が「活用もしくは処分するにしてもお金がかかる」と回答

株式会社クラッソーネ社 意識調査より

不動産は金額も大きいですし、すぐに売却しよう!と思われる方も多くありません。

ひとまず空き家となったが様子を見よう、という方がほとんどです。

・何かしらに使う予定をしている
・処分するにもお金がかかるのでひとまずそのままにしている

これが一番多い理由のように思います。

空き家を放置しない方がいい理由

そもそも、なぜ空き家を放置しない方がよいのか?

不動産屋さんの目線でいくと、放置された空き家は売れにくくなることが大きな理由として挙げられます。

実際に私は、数年間空き家にされている物件の買取と売却を経験したこともあります。

当たり前かもしれませんが、不動産を捨てることはできません。

つまり、空き家の所有者が自分である限り、何か起きた時の責任や、税金の支払いの義務も所有者である本人に帰属します。

以下のようなデメリットがあるように感じましたので、まとめてみました。

建物は年数を追うごとに価格が下がる

建物には、耐用年数があります。

例えば、住宅用の木造であれば22年。鉄骨鉄筋であれば、47年というように定められています。

他にも用途や建物の構造によって異なりますが、以下をご参照ください。

・減価償却資産の耐用年数表(東京都主税局)

金融機関などが、その建物に資産価値があるか?という見方をする指標です。

どれだけ綺麗な建物でも、『数字上では22年を超えると評価がゼロ』に近づいていきます。

もちろん築年数が浅いほうが価値が高くなります。

空き家は人が住まないと、傷む

空き家は、人が住まないと傷(いた)みます。

具体的には、外壁・屋根・水回り・床などが、傷んできます。

日頃住んでいれば、掃除もしますし、窓の開け閉めもしますから、そこまで傷みを感じることが少ないです。

1年以上空き家を放置していると、何らかの改修が必要になってきます。

空き家が近所にあれば定期的に行くこともできますが、遠方だと中々足が遠のいてしまいます。

災害時の破損リスクがある

近年、ますます地震や大雨による災害にが増え、目立つようになってきました。

例えば台風で屋根の瓦が飛んで、隣のガラスを割ってしまった、というケースや、建物の一部が崩壊して、越境してトラブルになった、というお話も少なくありません。

そうなると、裁判に発展したり、損害賠償を請求されたり、といった事態にもなりかねません。

困って不動産を処分したい、とご相談を受けることもあります。

危険な空き家認定のリスクがある

上記災害時だけではなく、普段の状態がすでに、危険だと、行政から「危険な空き家」に認定されることがあります。

例えば、危険な空き家とは以下のような状態を言います。

  • 建物の倒壊のおそれがある
  • 屋根や外壁がはがれそうな恐れがある
  • ごみの放置や不法投棄で、悪臭や害虫が発生している
  • 建物を蔦が覆っていて、窓ガラスが割れた状態で放置されている
  • 庭の木が越境していて、通行を妨げている

平成27年5月には、空き家等対策の推進に関する特別措置法が全面施行されました。

危険な空き家に認定され、適切に管理されていない空き地と認められると、敷地に対してかかっている税金の特例がなくなることになります。

通常、住宅として利用されている敷地には、固定資産税が6分の1になる特例が適用されていますが、その適用がなくなります。

具体的な対策

理由はわかったけど、具体的にはどのような方法をとればいいの?

空き家の利活用は無限にあるわけではなく、手段が限られています。

メンテナンスをする

いますぐ手放すなど、これから検討したい方でも、まずメンテナンスをすることをお勧めします。

メンテナンスをすることで以下のようなメリットがあります。

  • 建物の劣化スピードを防げる
  • 建物の傷みや損傷が少ない
  • 防犯にもなる
  • 売却時も綺麗な状態で売ることができる

ある時、築60年を超えているにもかかわらず、とても綺麗な状態で建物を保っている方に『どのようにメンテナンスをされているのですか?』とお聞きした時のお話です。

その方は、風通しをよくすることが建物を綺麗に保つ秘訣だ、と仰っていました。

一番良い方法は、自身で近くに住んでいる時にメンテナンスをすることだと思いますが、転勤や家庭の事情で難しい場合もあると思います。

そのような時には、各社が展開している空き家管理サービスを利用するのもお勧めです。

Googleで「空き家管理 ●●市」と自分の住んでいる地域で検索すると、色々と出てくるかと思います。

賃貸する

また、空き家活用で有効的なものは賃貸です。

マンションか戸建てか、その地域に賃貸需要がそもそもあるのか、で家賃の値付けなどをしていく必要がありますが、収益を得ることもできるので、利用手段の第一候補と言えるかもしれません。

また、リノベーションして事業をしたい人に貸すなどの活用もできます。

なお、ある一定の期間だけ貸したい、という場合もあるかもしれません。

その場合は、定期建物賃貸借契約という手段もあります。

例えば、戻ってくるまでの3年間限定で家を賃貸するという方法です。

一般的な賃貸では、貸主の立場が圧倒的に弱く(借主さんが守られる法律があるため)、一度賃貸を始めると、更新を終了できないといった事例も多くあります。

賃貸は人が住むので、著しく建物が傷むといったことも考えにくく、賃貸借を行う上でのトラブルが生じることもありますが、放置しておくよりは有効な手段と言えます。

売却する

また、売却するというのも有効な手段です。

建物の状態にもよりますが、損傷がひどい状態だと、建て替えを前提(古家付き土地)で売却する場合もあります。

まだローンも残っていて、なるべく高く売りたい、という場合は、具体的に売り出しをしていく、などの行動を行ったほうが良いでしょう。

具体的には、大手の不動産会社、地元の不動産会社などに依頼をして査定をしてもらい、売り出し価格を決定して販売活動を始める流れとなります。

解体して更地にして活用する

また、建物の築年数が30年を超えていて、放置しておくと危険な状態の場合、この場合は更地にして活用することを考えるのも一つです。

駐車場にしたり、様々な活用が考えられます。

更地にして、建物を再築して賃貸する、というケースは不動産投資のプロが行う手法ですが、相当の知識量が必要となります。

更地にすると、住宅用の固定資産税特例が外れて、税金が値上がりしますので、解体前によく検討する必要があります。

行政に相談する

行政でも、空き家相談窓口が設けられています。

何故ならば、市区町村にとっても空き家の利活用は大きな課題。

解体費用を負担してくれたり、売却の支援を行なってくれたり、と自治体によって力の入れ具合は異なりますが、対象の空き家所在地には、相談窓口が設けられているはずです。

大阪市であれば市役所のホームページで確認できます。

まとめ

以上、今回は空き家を放置するデメリットとその対策法について解説しました。

空き家と一口に言っても様々な状態のものがあります。

誰かに賃貸をするにしても、不動産会社に売るにしても、行動は早いに越したことはありません。

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空き家問題について解説した記事もありますので、こちらも是非ご参考ください。